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【今年はうなぎが大豊漁】プラウド千代田淡路町3階45平米4,869万円【坪単価359万円】
2015-06-13

もう1件、プラウド千代田淡路町。

設計・施工は大豊建設で可もなく不可もなくという感じですが、デザイン監修に西山建築デザイン事務所を起用していることもあってラウンジや内廊下などはなかなか良い雰囲気の仕上がりです。

内廊下はそのデザインもさることながら設計面でも見所があります。
こういった面積が小さめな1LDKが並ぶフロアプランの場合には各戸の玄関前の共用内廊下部分にアルコーブ的な窪みがないケースが多々あるのですが、この物件はどの住戸にもきちんと凹み部分があり、エレベーターホール方向などからも玄関前が見えにくい構造となっています。細かいところですが、こういったところが「大手デベの内廊下」という感じですね。
中小デベが小規模物件で内廊下を採用するケースも少なくありませんが、そういったケースでは大概玄関周りがフラットでプライバシー面への配慮がなされていないのです。

前回のプラウド千代田淡路町

公式ホームページ
IMG_4781[1]
お部屋は45平米の1LDK、東向き中住戸です。敷地東側は細い道路ですが、接道しているので、前建までの距離はそれなりには確保されています。

それで皆様お待ちかねの間取りですが、何度見てもインパクトありますよね、これ・・・。

当物件の敷地は西側は接道しておらず、ザ・パークハウス千代田淡路町などとの距離が近いので、住戸は接道している南と東に設けられています。普通のエリアの物件だったら容積率を全うするには二面に住戸を設けられれば問題なく、それなりに普通のプランが組めると思うのですが、この物件は容積率が600~800%もあるので(建蔽率も80%)、かなりギチギチにプランを組まないと容積率は全う出来ず、二面では十分とは言えないのです。

すなわち、二面にしか住戸を設けられない以上は「各戸の奥行を深くする以外にはない」ということで、特に1LDKはナロースパンで奥行がえらく長いうなぎ大豊漁となっているわけです(笑)。

あっ・・・・・。

だから「大豊」建設が施工してんだ・・・(笑)。

ただ、誰でも分かるようなネガティブなことばかりを言っても仕方ないので、あえて良い点を挙げておきます。
このプランは廊下がすごく長く(LDの入口付近にも実質的な廊下部分が多分に混入している)、有効面積が小さいように見えますが、実は数字上はそんなことはなさそうです。
40平米前半の1LDKの一般的なタイプってLDKが11~13畳、洋室が5畳前後なのですが、このプランはLDKが14.4畳もあるのです。
LD入口付近に「誤魔化し」があるので畳数が大きくなっている部分は確かにあるのですが、ここまでとは言わずともほとんどの物件でこのようなスペースはあるものですし、45平米近い1LDK相応かそれ以上と思える広さがこのLDKにはあるんですよね。

収納が目立って少ないわけでもなく、浴室も1317(1216などではない)で特別どこかにしわ寄せがある感じではないのに、不思議とLDKの広さが確保されているんですよね。
柱の食い込みが少ない影響もあるのでしょう。

東面は逆梁ですが、室内にカウンターはなくLDの床面消費はありません。

ただ、開口部の小ささはやはり残念で、LDの開口部をL字型にして欲しかったですね。そうすると南方向からの日照も入りやすくなったわけですし。

坪単価は359万円。1LDKが総戸数の半分超を占めるということもありますし、この一見最悪なプランですので2LDKや3LDKよりも単価は大分抑えられています。最近の価格設定のトレンドはブリリアタワーズ目黒などの例外を除き基本的にグロス重視(つまり、専有面積の狭い1LDKの坪単価は2LDKや3LDKよりも高め)ですから、このような価格設定の1LDKは貴重な存在です。

詳細は割愛しますが、この物件の1LDKはキッチンに多彩なセレクトが設けられており、キッチン天板が3つの長さから選べるようになっています。キッチンの長さを短くすることでLD内の実質的な廊下部分を少し短くすることも可能ですし、有償にはなると思いますが、このキッチン天板をダイニングテーブルとして利用できる設えにすれば限られた面積をより有効に活用することが出来そうです。

設備仕様面はディスポーザーに食洗機(1LDKはなし)、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、LDビルトインエアコンなど坪単価300万円台のお部屋としては上々の仕様です。最近のプラウドはプラウド山王プラウド中野テラスなどもそうですがビルトインエアコンを積極的につけていますね。他の大手デベとは異なる戦略です。

管理費は310円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですのでリーズナブルな水準と言えるでしょう。タワーでもなくいわゆる億ション(ファミリータイプ中心で9割方億ションのような物件)でもないのに各階にゴミ置場があるのも素晴らしいですね。
駐車場は全22台で、うち20台が機械式です。

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