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【もう少し差別化して欲しかった】ウエリスアーデル小金井緑町3階68平米5,468万円【坪単価266万円】
2015-06-18

ウエリスアーデル小金井緑町。

東小金井駅徒歩10分(nonowa改札利用時9分)の5階建総戸数24戸のレジデンスです。ウエリス銀座二丁目同様にいつのまにか「ウェリス」ではなくウ「エ」リスになったようです。

総戸数24戸と小さめなスケールですが、北側敷地は第1種低層住居専用地域であるため3階建でしかなく、敷地面積は1,300㎡超とそれなりの大きさがあります。
ギリギリ駅徒歩10分圏内なのは良いですし、小金井公園までも徒歩15分ちょっとなのも嬉しいですね。

デベはマンション名からも分かるようにNTT都市開発とフォーユーです。どちらのデベも都下ではそれほど実績があるとは言えず、物件コンセプトもややモヤッとしている感が否めません。

施工は田中建設です。エントランス周りには凹凸の印象的な天然石を用いるなど多少なりとも価格を意識しているとは思われますが、外観は白系のあっさりとした感じで特徴は少ないですね。
この規模でJVというのは珍しいと思いますが、それを良い方向に持っていくことが出来ていない印象を受けます。

ちなみに今年3月に完成しており完成売りとなります。モデルルームコストを削減するためか、最近は完成売りの物件が多いですねぇ・・・。

公式ホームページ
IMG_4766[1]
お部屋は68平米の2LDK+S、南向き中住戸です。視界が抜けるとまでは行きませんが、中層階ということで日照は抜群です。前面道路はそれなりに交通量がありますが、そのせいもあって前建までの距離は十分に確保することが出来ています。

間取り的にはごくごく普通の田の字プランで、おまけに68平米の2LDK+S(実質3LDK)なので販売面を考慮し面積を絞った自己都合重視(売り安さ重視)のプランニングということにはなるでしょう。

LDと洋室2の間には連窓サッシが採用されているわけでもなくLDの2枚サッシの開口部はなんとも寂しい感じですし、リビングインの洗面所なども残念です。

ただ、専有面積に占める居室畳数割合は73.1%((11.1畳+3.1畳+6.0畳+5.5畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷67.99㎡)と高めの水準で、なおかつ収納も充実しているのは評価出来ます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

柱も共用外廊下側もほぼ完全にアウトフレーム化されているので居室形状は良好ですし、一般的な70平米程度使い勝手は十分にあるでしょう。

坪単価は266万円。緑町1丁目に2000年代後半のリーマンショック前に分譲されたライオンズ武蔵野オークレジデンス及びフォリーナは平均坪単価約240万円だったのでベラボーに高いとまでは思いませんが、ライオンズ2物件よりも駅距離はありますし、昨今の相場を加味しても強気な価格設定なのは間違いないでしょうね。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機はついています。坪単価300万円超の物件ではないので水回りの天然石天板仕様がないのは仕方ないにしても、トイレ手洗いカウンターさえもないのは残念です。浴室照明がブラケットタイプではなくダウンライトなのは良いですね。

管理費は306円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなのに300円/㎡を越えているのはいかにも高いです。総戸数24戸というスケールメリットのなさがそうさせるのだと思いますが、全戸ファミリータイプでグロスの管理費収入はそれなりにあるわけですし、あと1割は安くともおかしくなかった印象です。

駐車場は全8台で身障者用1台を除き機械式です。

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