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【北は最悪、でも南は最高】シティハウス用賀砧公園10階71平米7,080万円【坪単価329万円】
2015-06-17

シティハウス用賀砧公園。

用賀駅徒歩13分の11階建総戸数80戸のレジデンスです。二子玉川駅も徒歩23分と記載されていますが記載する必要ありますかね?(笑)

マンション名からも分かるように砧公園が至近というポジションですが、砧公園との間、このマンションと隣接するところに東名が走っている一長一短な立地条件となります。

東名は敷地北側なので南向き住戸への影響は少なく、さらに、敷地南側は第1種低層住居専用地域で敷地内にも大きなフォレストパーク(この物件は当初フォレストパーク用賀砧公園という名前でした。敷地の南半分は第1種低層住居専用地域で高い建物は立てられないため、空地率約65%という非常にゆとりあるランドプランとなっている。)があるので、日照はもちろんのこと、開放感のある眺望まで楽しめるという贅沢さもあるのですが、ようやく第1期が開始となるところを見ると、世田谷区民にあまり受け入れられていないようです・・・(とっくに販売開始されていたのかと思ってました。今年2月に完成してるし・・・。)。

スミフ物件の割高な価格や売り方を敬遠する方がいるのは確かですが、それでも大半の物件は意外なほど普通に売れていますし、ここがなかなか販売出来ないのはやはりこの東名沿いの立地が問題ということになるのかもしれません。

世田谷区でもマンションとなると246や首都高沿いの物件は数多く存在しますし、当物件のケースは東名隣接以外の長所も少なくありません(内廊下設計で首都高の影響を小さくする配慮もある)。それでも、23区内で環境を重視する方が相対的に多いと思われる世田谷区民にとってはこの物件は抵抗感があるということになるでしょうか。
中央区や千代田区では首都高や大通りに面した物件は珍しくもなんともなく、そういったエリアの物件と比べたらこの環境条件は互角以上だと思うんですけど、価格面はもちろんのこと、この立地条件で駅が遠いというのもつらいところではあるのでしょうね。

公式ホームページ
IMG_4802[1]
お部屋は71平米の3LDK、南東角住戸です。上層階で日照はもちろん眺望も抜群です。

間取り的には北側に隣接住戸が設計されている影響で玄関位置が悪く、あまり意味の無い廊下部分が存在しています。
この廊下の長さで洋室を1室も独立させることが出来ないのは玄関位置が悪いからに他なりません。
70平米そこそこの小さめの角住戸ということでこれ以上廊下を長くすることは出来ず、全室リビングインの設計となっているというわけです。
洗面浴室は玄関にかなり近い位置にありプライバシー面にも難があります。

このプランの長所はやはり迫力のある連続FIXサッシでしょう。タワーでもないのにこういった開放感のある連続サッシを採用するのはスミフさんならではと言えるでしょう。その分、バルコニーが狭いのが難点でもありますが、南面条件の良さと相まってかなり贅沢な眺望が楽しめるはずです。

全室リビングインとした甲斐もありLDは13畳とそこそこの広さが確保出来ていますし、洋室3の引き戸を開け放てるのも良いですね。
収納は多くはありませんが、廊下に納戸があるのも良いですし、そこそこ充実している印象です。

坪単価は329万円。当初はどのような予定価格だったのか知りませんが、上層階プランですし南面条件の良さを考えるとそこまで驚くようなものではないですね。二子玉川駅徒歩5分のシティハウス二子玉川はすんごい価格設定になるらしいと読者の方から教えていただきましたが・・・。

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