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【駐車場は身障者用1台のみ】ザ・パークハウス根岸2階80平米6,248万円【坪単価258万円】
2015-06-28

ザ・パークハウス根岸。

入谷駅徒歩7分、鶯谷駅徒歩8分、上野駅徒歩17分の12階建総戸数38戸(事業協力者住戸2戸含む)のレジデンスです。

敷地面積がかなり微妙な物件ですが、南で根岸柳通りに面した金杉通りなどの大通りから奥まったポジションの物件は多くありません。
2012年にパレステージ根岸が近隣で分譲されていますが、柳通りに敷地北側で面したポジションですし、当物件よりもかなり規模が小さいです。敷地南側で柳通りに面する物件となると2003年分譲のプリムローズ根岸エーフォート以来となるでしょうか。

当物件は柳通り沿いの敷地と北側の敷地で用途地域が異なるため、南側に12階建のレジデンス棟、北側に5階建のアネックス棟という設計なので、ぱっと見た感じ小規模に見えますが、敷地面積も1,000㎡超ありますし、ほぼほぼファミリータイプで総戸数38戸ですからそこそこのスケールはありますね。

公式ホームページ
IMG_4873[1]
お部屋は80平米の3LDK、南東角住戸です。柳通りに面した南東角で当物件内でも条件のよいプランと言えます。ただ、東側には隣接建物があるので低層階の東側は目の前が壁です。

間取り的には80平米超の3LDKということで近年の物件としては数字上はかなりゆとりがありますが、間取りを見ると納得ですね。3LDKでもLDが12.5畳しか確保出来ていないのですから、4LDKは不可能でしょう。

特に玄関位置が悪いわけではなく、一般的な範疇なので無駄が多いとは言いませんが、洋室3室全てが一回り大きめですし、収納もかなり充実したプランとしているので、居室数はこれが限界です。居室畳数や収納を充実させるのももちろん良いことではありますが、どちらかというとLD畳数や浴室が広い方が嬉しい気がするのですがそうでもないですかね???

敷地形状の悪さが影響しているのか角住戸ながらバルコニーが小さめなのが残念です。

坪単価は258万円。低層階ということで山手線徒歩10分圏内の物件としてはリーズナブルな部類ではあるでしょう。上層階だと2~3割増しですからね。

管理費は298円/㎡。いわゆる内廊下ではありませんが、ディスポーザー付と言うこともありわりと高めの水準となってしまっています。総戸数38戸なので他のデベだったらディスポーザーは付かなかったでしょうね。地所さんだからこそと言えます。
駐車場は身障者用の1台のみです。敷地形状が悪く間口が狭いためでしょうが、ほぼほぼファミリータイプのマンションなので非常に残念ですね。オープンレジデンシアと言われたら納得してしまいそうな敷地形状ですから仕方ないのかもしれませんが・・・。
駐車場収入が全くと言って望めないことも管理費面に悪影響を及ぼしていそうな気がします。

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