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【第1期は409戸!】パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン30階74平米7,290万円【坪単価325万円】
2015-07-03

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン。

いよいよ第1期販売開始です。販売戸数はなんと409戸!凄いな、凄すぎるな・・・。
大規模タワマンであればそこまで珍しい数字というわけでもないのですが、タワーズイーストだけで言えば総戸数592戸に対しての409戸なわけで、ザ・パークハウスグラン南青山(一般分譲はたったの20戸、一瞬で消えました・・・)のような分譲戸数の少ない物件のケースを除き第1期で7割近い数字と達成するというのは近年では飛び抜けた状況なのです。

以前の記事で述べたように向きや階数によりタワマンとしても比較的大きな単価差を設けたことで低層~高層まで満遍なく色々なニーズの方に受け入れられたということでしょう。
まぁ、やっぱり南側がパフォーマンスのわりに高い印象のある価格設定なので若干人気ないですけどね・・・。

前回までのパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン

公式ホームページ
IMG_4905[1]
お部屋は74平米(トランクルーム含む)の3LDK、北東角住戸です。当物件の北東方向の大きな敷地では三菱地所によるタワマンが立つ可能性が高いので、将来的に眺望に影響はありますが、北方向に広がる東京一望の奥行のある眺望は見所十分です。

間取り的には角住戸にしては狭い部類であり、デベ的にも販売面でのグロスを意識したプランニングであることは間違いないでしょうが、玄関廊下は角住戸にしては悪くない長さで収まっていますし、収納と居室畳数とのバランスも上々でしょう。

ただ、LDは以前の記事をご覧いただければ分かるようにカウンターによる面積消費が避けられず、形も良いとは言えません。
また、6連サッシは魅力的なのは言うまでもありませんが、逆梁カウンターの高さが結構高い設計となった物件なので女性は特に視界的に圧迫感を感じる方も多いのではないかと思います。
当物件の角住戸はバルコニーもFIXサッシに沿って丸く設計されているので、角住戸はバルコニーも小さいのも残念と言えば残念です。

坪単価は325万円。日照時間は短いですが、北方向の贅沢な眺望を考えれば悪くない水準です。前述の通り当物件の角住戸は「開放感」という意味でやや難があるのが残念ですが、とにかく角住戸が好きという方には価格とのバランスは悪くないのではないでしょうか。
シティタワー武蔵小杉は昨年後半から値上げし平均坪単価は約400万円に肉薄している状況ですからそれに比べると大分安く感じます。

管理費は322円/㎡。ディスポーザー付の内廊下設計であるのはもちろんのこと、以前の記事で書いたように充実した共用部を備えた物件ですので、ごくごく妥当な水準ですね。こういった大規模内廊下コンシェルジュ付タワマンはほぼほぼ310~340/㎡の間となります。

一部の都心一等地の超高額タワマンはもっともっと高いですし、2000年代前半に湾岸エリア(主に港南や芝浦)で分譲されたタワマン群は内廊下でコンシェルジュ付であったとしても200円/㎡前後のものが大半ですけど、最近分譲されるタワマンはほぼほぼ上の水準に落ち着いています。



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