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【立地も販売も地味ですが】ヴェレーナ祐天寺72平米7,698万円【坪単価356万円】
2015-07-02

ヴェレーナ祐天寺。

祐天寺駅徒歩12分、学芸大学駅徒歩15分、三軒茶屋駅徒歩18分の5階建総戸数28戸のレジデンスです。

いずれの駅からも距離がありますし、アドレスも目黒区ではなく世田谷区ということで、この東横線沿線の物件の中では比較的地味な立地ということにはなるでしょうが、現地周辺は落ち着いた住宅街で住環境は良さそうです。

ディアナコート祐天寺翠景の時にコメントしたように祐天寺駅徒歩5分圏内に分譲マンションはほぼ存在しておらず、徒歩10分圏内でさえも少ない状況です。
特にこの物件のある駅西側は420の周辺までこないと分譲マンションが存在しませんし、この物件に近いところで言うと2000年代以降ではディアスタ祐天寺とクラッシィハウス下馬ぐらいしかないのではないかと思います。

世田谷公園にも比較的近いエリアですし、駅距離こそあれどこのエリアに馴染みのある方には十分にウケる条件なのではないかと思いますね。

公式ホームページ
IMG_4911[1]
お部屋は72平米の3LDK、南角住戸です。南東側には同じような高さのマンションがありますが、接道しているので前建との距離はある程度確保出来ており日照的には申し分ないですし、南西側は上層階であれば視界的にも抜けてくる好ポジションです。

間取り的には角住戸ながら70平米そこそこということで専有面積を絞ったはやりの狭小3LDKということになるでしょう。

ただ、玄関廊下を一直線とすることで無駄な面積を最小限におさえていますし、壁式構造を採用しているので柱による面積消費もなく居室形状もとてもきれいなので使い勝手は悪くないでしょう。

残念なのはLDの広さというか、全体のバランスですね。
LDは表記こそ11.9畳ですが、入口付近に中途半端に幅のあるスペースがあるゆえに実質的にLDとして家具を置けるであろう部分はかなり限られています。
それに対して洋室3室は最低でも5.4畳と昨今の物件にしてはかなりゆとりある畳数が確保されていてバランスの悪さを感じずにはいられません。洋室3の引き戸を開いて2LDK的に使うのであればLD入口の中途半端なスペースも洋室3と一体利用出来そうなので良いとは思いますが。

また、廊下を短くするためとはいえLDが一面採光で(角位置にない)、サッシも2枚分しかないのはちょっと寂しいですね。壁式構造なのでLDのこのスパンでこれ以上開口部幅を設けることは難しかったのだと思いますけれども。

坪単価は356万円。物件内で非常に条件の良いポジションということでそれなりの単価ですね。ただ、上で挙げたディアスタ祐天寺は2012年の分譲で平均坪単価約281万円、クラッシィハウス下馬は2006年からの分譲で平均坪単価約343万円でしたから、このご時世にしては比較的弱めな設定と言えるのではないでしょうか。

大和地所レジデンス(旧日本綜合地所)としては非常に珍しい高額エリアでの分譲、つまりは今後の試金石となる物件であり、多少弱気というか慎重になっている様子が伺える価格設定です。
まぁ、第1期1次はたった4戸の分譲のようですし、慣れないエリアということで販売力及び営業力に欠けているのでしょう。
大手デベ系列に販売代理を頼めばもっと高くとも売れるでしょう。まぁ、大和地所さんは仲介手数料を払わねばならないわけでそれ以上に高く売れるかとなると微妙なんでしょうけどね。

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