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【貴重な駅徒歩3分】ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ3階85平米8,398万円【坪単価327万円】
2015-07-05

ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ。

エアリーコートは千歳烏山駅徒歩3分の10階建、サザンコートは徒歩4分の8階建、併せて総戸数265戸という大規模プロジェクトです。

敷地面積を合計するとほぼ10,000㎡というスケール感があるのももちろん凄いことなのですが、それと同時に駅徒歩3分という利便性抜群のポジションであることも忘れてはいけません。

超小規模マンションなどの例外はあるのかもしれませんが、私の知る限りでは千歳烏山駅は2000年代前半から駅徒歩3分どころか駅徒歩5分圏内の分譲マンションさえも誕生していません。
クリオ千歳烏山弐番館、エルザ世田谷、パークホームズ千歳烏山ヴィステージ、プラウド千歳烏山はいずれも徒歩6分でまずまず近いですが、駅徒歩10分超のものが大半ですよね。

駅近立地にこれだけの規模のプロジェクトが出来ること自体凄いことですが、さらに言えば、駅近ながら線路からも離れた落ち着いたポジションであることも素晴らしいですよね。

マンション名からも分かるように地所&セコムのJVなのでそこまでの価格とはなっていないようですが、これが仮にスミフさんとかだったらとんでもなく欲張りな価格設定で延々と売り続けるのでしょう・・・。

竣工まで半年ちょっとしかない状況で第1期は2棟合計120戸、つまり、総戸数265戸の半分には及ばない状況で販売好調とは言えない状況ですが、どちらかというと価格云々よりも見せ方(アピールの仕方)が下手だなぁと思いますね。
野村さんや三井さんがデベだったら第1期で半分を超えたんじゃないかなぁ・・・。

公式ホームページ
IMG_4914[1]
お部屋はサザンコートの85平米の3LDK+S、南東角住戸です。3階では視界は抜けませんが、南側は住宅エリアで3階相当ぐらいの高さのある建物しかないため日照は良好です。

間取り的には実質的には4LDKというプランニングで、85平米の4LDKだとそこまで余裕があるわけではないので玄関廊下を一直線とすることで、廊下による面積消費を抑えたプランということになるでしょう。

このような広さのあるプランであればメニュープランは複数用意されているでしょうから、様々なパターンに対応できるようになっているのでしょうが、ベースプランに洋室4室全てが独立したものが採用されているのは珍しいですね。

全体的なバランスを考えるとやはり洋室3なんかはLDと引き戸で隣接している方が使い安そうな気がします。

このような洋室全てが独立した4LDKをベースプランにしているということは大家族需要も想定しているということでしょうから、そういう意味では洗面所をダブルボウルにしてくれていたらポイントが高かったですね。
三菱地所さんはザ・パークハウス経堂プレイスで70平米台前半のプランにダブルボウルを標準装備するという思い切ったプランニングをやっていただけにここもそれぐらいチャレンジしてくれても良かったと思いますね。

当物件は総戸数265戸という大規模物件ですが、プランは全体的に田の字ベースのものがほとんどですし、ちょっと面白味に欠ける印象です。
まぁ、オタク的な見地からそう思うだけで、別に検討者・購入者は間取りの面白さは求めていないでしょうからこれが無難と言えば無難なんですが(汗)。

坪単価は327万円。当物件は南向き中心ですがそれ以外に東向きも西向きもあり、さらに言えば、高さも8階及び10階建であるにもかかわらず単価差は大分小さいですね。

いくら駅近の希少性十分なプロジェクトとは言え、千歳烏山で坪単価400万円近い単価設定を設けるのは難しいという判断だったのでしょうか。同じ平均坪単価330万円(仮)だったとしても300~360万円のレンジとなるケースと、270~390万円というケースが世の中にはありますが(いずれも1つの例です。価格設定にはもっともっと色んなパターンがあります)、ここは前者に近い設定ということです。
上限をどの水準にするかはさておき当物件は立地的・物件規模的な希少性が素晴らしいですから、下限を安くする必要はなかったということでしょうね。

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