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【ブランズシティの後の205戸】オーベルグランディオ品川勝島86平米6,090万円【坪単価235万円】
2015-07-09

オーベルグランディオ品川勝島。

大井競馬場駅徒歩7分、立会川駅及び鮫洲駅徒歩11分、品川シーサイド駅徒歩15分、大井町駅徒歩18分の20階建総戸数452戸の大規模プロジェクトです。

モロに競合しているブランズシティ品川勝島の後発物件、かつ、ブランズよりも販売戸数も多いわけで確実に苦戦するであろうと思っていたのですが、第1期で205戸も販売されるとは驚きです。

205戸全戸を即日完売させるのは難しいのではないかと思いますし、仮に全戸完売したとしてもまだ5割に満たないわけですから大変なのはまだまだこれからなのは間違いないですが、好調なスタートを切れたのは確かでしょう。
こういった大規模物件はスタートが命と言っても過言ではないですからね。スタートで失敗してしまうと竣工までに完売することはまず不可能となります。

当物件はブランズなどと比べてあからさまに価格が安いというほどではありませんが(南面条件がブランズよりも劣り、かつ、ブランズとは違い全戸南向きではない分安いお部屋がある)、都内全域、いや川崎・横浜エリアにまで浸透した価格高騰により都内の南西側~横浜に欠けてのエリアで坪単価200万円未満で手が届く新築マンションが非常に減ったことも追い風にはなっているのでしょう。

最寄駅は大井競馬場で主要駅までは距離がありますし、再開発の進むエリアとはいえ大手デベなどによる華のある再開発が予定されているわけではないので、将来に過度の期待をするのは禁物ですが、元が安い分大きく減価するリスクは少ないとも言えます。
ただ、駅力がなく、駅距離もそれなりにあるポジションなのでマンションが増えすぎてしまうと将来的にリセール市場がダブつく可能性がある点が不確定要素となるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_4934[1]
お部屋は86平米の4LDK、南東角住戸です。上層階で日照はもちろんのこと、タワーマンションに匹敵する眺望も楽しめるプランです。
首都高は敷地東側なので首都高の影響も最も少なく済む好ポジションとなります。

間取り的には専有部形状や玄関位置は一般的な範疇ですが、細かい点に工夫が多く見られるプランとなっています。
通風窓のある廊下、二面採光のキッチンが珍しいですね。

特にこのような二面に窓があり、しかもL字カウンターに面しているキッチンというのは非常に稀です。3.8畳という広さがありますし、キッチンを1つの売りにしたかったということでしょう。大成有楽不動産はオーベルアーバンツ神楽坂でもキッチンを重視したプランニングを行っており、この取組みはプロジェクト単位ではなくデベ自体の方針である可能性が高いです。

東方向は高層階からは東京湾方向も望めるためもっと開口部が控えめなのがもったいない印象もありますが、長谷工施工ながら北側まで周りこむようにバルコニーがあるのは素晴らしいですね。

坪単価は235万円。ブランズシティと大きくは違わない単価設定ですが、南東角に限って言えばこちらの方がモノレールの影響が小さく条件的に良い分を考慮した結果、やや割安と言えるでしょうか。
ブランズシティ同様に条件の良い住戸は専有面積が広くグロスでは6,000万円を越えてくるのでこの立地だと購入者層がイマイチ見い出せない感じはあるんですけどね。

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