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【空地率66%超、優雅すぎるエントランスアプローチ】オーベルグランディオ品川勝島76平米4,290万円【坪単価186万円】
2015-07-09

もう1件、オーベルグランディオ品川勝島。

施工は長谷工です。20階建で60m未満というありがちな高さであることからも分かるように階高は確保できておらず、当然に直床です。

デザイン面は日建ハウジングシステムを起用したブランズに比べると普通っぽい感じはありますが、ブランズと建築面積がほぼ同じであるにも関わらずここの方が敷地面積が約1,500㎡も大きいことからも分かるようにランドプランによりゆとりを感じることが出来ます。ブランズもかなりの空地率でしたが、ここの66%超という空地率はそれをも圧倒する凄さです。

フォレストパークは住棟の北側にあるので日照面が良いとは言えないのが残念ですが、エントランスアプローチ状にあるやたらと優雅なプロムナードガーデンはそんじょそこらの物件ではまず不可能な産物です。
駐車場は機械式中心ですが、全138台中20台が平置に出来ています。

共用施設は複数のラウンジ(キッズ&ママラウンジ含む)、サウンドルーム、スタジオ、ゲストルームなど大規模物件らしく充実したものとなっています。

前回のオーベルグランディオ品川勝島

公式ホームページ
IMG_4935[1]
お部屋は76平米の3LDK、南向き中住戸です。南側ば接道していませんし、そこそこ高さのある建物があるので低層階は日照にも影響がありそうです。

間取り的には田の字ベースのプランですが、やはり工夫が施されています。
オーベル物件ではすっかり有名になったファミリーラボの他2WAYのファミリークローク、完全に開け放つことのできるウォールドアを標準仕様と様々なニーズに対応できそうなプランニングがなされています。

昨今の中住戸としては76平米は結構広い部類であり、廊下をもう少し長くして洗面所をリビングインではなく廊下からの動線としても良かったと思いますが、極力無駄を排除して有効面積を高めたかったということでしょう。

共用廊下の柱のアウトフレームは中途半端ではありますが、この価格帯の物件であれば致し方ないところですし、洋室3側が凹んでいることで玄関前にゆとりが出来ている点は評価して良いでしょう。

坪単価は186万円。前述のように低層階は日照面での影響があるということでこのような控えめな単価設定になっているということでしょう。高層階は坪単価230万円近い設定となりかなり単価差が設けられています。ブランズとの差は主に南面条件の違いであり、条件なりの単価設定という印象です。

設備仕様面はこの価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものはありませんが、食洗機、ディスポーザーはついていますし、全窓に二重サッシが採用されているのは凄いですね。首都高に配慮してのものでしょうが、首都高側でない住戸にも採用されているとは驚きです。二重サッシは防音だけでなく断熱面でのメリットもあります。

管理費は229円/㎡。ディスポーザーこそありますが、そこ数452戸というかなりのスケールがあることを考えるともう少し安くてもおかしくなかったかなという印象はあります。エレベーターは20階建、かつ、総戸数452戸で4基とかなり少なめです。やはりもうじき分譲されるパークホームズ八王子も18階建総戸数221戸で2基であり110戸超に1基という設置率です。
一般的には超大規模タワマンなどを除き60~80戸に1基が標準的で100戸超に1基というケースは非常に稀です。こういった物件が続くのも建築コストが高騰していることによるものなのでしょうね。

そういう意味ではせめて管理費ぐらいもっと安くして欲しかったというのはありますが、フォレストパークなど豊富な植栽がありそれらの維持管理費用もそれなりにかかるということでしょう。

【1,000万円以上下がった部屋あります】ブリリアタワーズ目黒23階63平米10,500万円【坪単価555万円】 | topページへ戻る | 【ブランズシティの後の205戸】オーベルグランディオ品川勝島86平米6,090万円【坪単価235万円】

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