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【48平米の実質2LDK】ルフォン根岸三丁目48平米3,748万円【坪単価261万円】
2015-07-15

もう1件、ルフォン根岸三丁目。

設計・施工は木内建設です。ルフォンリブレ木場ルフォンリブレ浜松町なども手がけており、昨今はサンケイビルとの関係が強まっていますね。

デザイン面もルフォンの実績が豊富な環境デザイン研究室です。木内建設との組み合わせはルフォンリブレ浜松町と同じです。

ここいらあたりではそれなりの規模とは言え、総戸数98戸なので特別な共用施設などはありませんが、エントランス周りはデザイン性が高く、石材を豊富に使っているため重厚感も十分です。2棟の間には「甑の庭」という趣のある中庭がデザインされており、風流な感じです。

敷地形状はかなり歪ではありますが、二方南東と北西の二方で接道しているため、入谷駅にも鶯谷駅、どちらへのアクセスも良好である点も当物件の1つのポイントと言えそうです。

前回のルフォン根岸三丁目

公式ホームページ
IMG_4985[1]
お部屋はアーバンレジデンスの48平米の1LDK+S、西向き中住戸です。コンフォートレジデンスは南東がメインバルコニーでしたが、こちらは西がメインバルコニーです。前述の通り敷地形状が歪であるため、2棟は平行ではなく、45度傾いて建てられています。
敷地北西側の接道部分はわずかであり、西~南西にかけては隣接マンションがあるため、視界は良好とは言えませんが、正面方向は当物件の機械式駐車場となるので目の前が壁という感じではありません。

間取り的にはいちおう1LDK+Sとはなりますが、中層階以上は2LDKとなりますし(広さは同じでも採光の関係で居室と認められる)、使い方的には2LDKを想定しているようです。
実質50平米未満の2LDKと言え、昨今はやりの狭小トレンド真っ只中のプランとなります。
サンケイビルさんは前述のルフォンリブレ浜松町でも48平米の2LDKを設計していましたし、狭小化を推し進めている印象です。

登記面積で50平米を超えてくるプラン(壁芯面積でおよそ53平米以上)の一般的な2LDKだとLDが10畳未満となることは稀ですが、48平米しかないので8畳しかありません。
洋室及びサービスルームは形も良いですし、そこまで狭い感じはしませんが、キッチンは2.6畳しかなく、LDKの小ささが50平米台の一般的な2LDKとは明らかに違います。

玄関が凹んだ位置にあることも功を奏し、廊下は非常に短く、かつ、収納も専有面積のわりには充実している印象ですが(下手にウォークインタイプがあるよりこの方が収納力がありそう)、これだけの廊下が短いとさすがに洗面所はリビングインとなってしまいますね。

専有面積のわりにはスパンは確保されていますし、柱の食い込みがほとんどないのは良いですね。

坪単価は261万円。前述の通り、アーバンレジデンスはコンフォートレジデンスに比べ囲まれ感が強く、かつ、南向きでもないため全体的に単価はかなり抑えられています。
50平米未満のプランはグロスが障害となりにくく、特に単価が安くなるケースは少ないので、山手線駅徒歩5分でこの単価というのは魅力に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

近隣のライオンズ東京根岸グランフォートは平均坪単価257万円、イニシア上野根岸は平均坪単価227万円だったのでそれらの時代と比べると高いは高いですが、差は大きくはありません。

設備仕様面は総戸数98戸というスケールがあるゆえにディスポーザーがありますし、食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様ということで、坪単価300万円未満のお部屋にとっては十分過ぎるものとなっています。トイレ手洗いカウンターや浴室ダウンライト照明などデザイン的にも文句ないですね。

管理費は189円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、わりとリーズナブルですよね。スケールメリットがしっかりと効いている印象です。
駐車場が全17台でうち5台が平置(1台は身障者用)なのも良いでしょう。

2015年6月の首都圏マンション販売戸数 | topページへ戻る | 【山手線徒歩5分の98戸】ルフォン根岸三丁目73平米7,188万円【坪単価325万円】

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

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