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【2.7m部分のビルトイン】プレミスト九段16階81平米14,900万円台(予定)【坪単価約610万円】
2015-07-21

プレミスト九段。

市ヶ谷駅徒歩3分の17階建総戸数47戸のレジデンスです。
最上階ペントハウスフロアを除き1フロア3戸という小ぶりなマンションになりますが、市ヶ谷駅徒歩3分という希少性の高い立地に誕生する物件です。

アドレスは九段南4丁目で、向かいは「番町」なだけに惜しいと言えば惜しいのですが、南は二七通りであり、向かいには番町パークハウスやルクセンブルクハウスがある駅近ながら「番町」らしい落ち着いた雰囲気のポジションです。

番町エリアにはこの後複数の分譲が控えており、特に一番町14と三番町20の三井があるので、このエリアの検討者としては悩ましいところだとは思いますが、大和さん的には先行の利を活かして振り切ってしまいたい所でしょう。

価格はこのご時世なので全く安くないですが、小規模物件らしくない充実したソフト面にも見所のある物件ですし、人気は上々のようですね。

公式ホームページ
IMG_4992[1]
お部屋は81平米の3LDK、南東角住戸です。真正面はほぼ番町パークハウスというポジションですし、視界が抜ける部分は少ないですが、上層階なので圧迫感などはないでしょう。番町パークハウスはほぼほぼ南向きですが、専有面積が小さ目のプランが北向きに存在しているので、お見合いとなってしまうのは残念ですね。

間取り的には80平米超のプラン、かつ、完全なる億ションとしてはかなり珍しい廊下を極力短くしたプランです。
廊下を短くしたがゆえに洋室3室中2室がリビングインなのはやや違和感がありますが、この廊下の長さでも玄関周りのプライバシー面は良好ですし、窓があり採光がとれる玄関も素敵ですね。
玄関は框がないフルフラット設計なのも素晴らしいですね。ザ・コノエ代官山などもそうでしたが、こういった設計は室内で靴を脱ぐ文化のある日本ではまだまだ少ないですね。

残念なのはLDの開口部と柱の食い込みでしょうか。
柱の食い込みについては今更説明の必要はないかと思います。このクラスの物件で洋室1の角だけでなく、洋室2と3の間にもガッツリ柱があるのはいかがなものか・・・。

LDの開口部についてはお見合い配慮というよりは外観デザイン面を加味した影響が強いでしょうか。外観デザインは小規模物件とは思えないほど瀟洒なもので価格帯に恥じないものだと思いますし、確かにこの小分けにされた窓形状が良いアクセントになっていると思うのですが、LDが一面採光なのにこういう形にされてしまうとちょっと採光面が弱い印象です。
向かいの番町パークハウスの北向き住戸もこういった窓が中心であり、統一感がある?ので間違いではないと思うのですが、ちょっと気になりますね。
また、小規模物件ゆえに角住戸バルコニー面積がかなり小さいのも残念です。

最大天井高は2.7mでビルトインエアコンも下がり天井部分ではなく2.7m部分についており3次元パフォーマンスはかなりのものです。
ダブルボウルなのももちろん素晴らしいですね。

坪単価は予定価格で約610万円。高層階とはいえ視界が抜ける部分は多くないことを考えるとすごい単価だなと。低層階は500万円を切るので結構な単価差がありますね。
九段南では過去最高の坪単価だったグランドメゾン九段南の平均坪単価約525万円を楽々上回る単価となりそうです。

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