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【大通りに面しているのに駐車場なし】ベレッサ文京千石7階54平米5,550万円【坪単価337万円】
2015-07-27

ベレッサ文京千石。

新大塚駅徒歩10分、茗荷谷駅及び千石駅徒歩11分の10階建総戸数27戸のレジデンスです。

アドレスは文京千石であり、文京千石がマンション名となっていることからも分かるように「文京区」をアピールしたいのは間違いありませんが、最寄駅は新大塚駅ですし、目の前は交通量のある交差点と言うことで、いわゆる「文京区」らしさの薄いポジションです。

デベロッパーはパワービルダーのアサカワホームです。マンション分譲実績もこのベレッサシリーズであるものの都心部での実績は少ないでしょう。このような山手線内側での分譲が行われるのは今年の1月にオープンハウスの子会社になったことが関係しているのでしょうか。
販売代理はオープンハウスが担当しています。
また、当然ながら自社施工のようですね。

小規模物件ということもありデザイン面に特筆すべき点はありません。
オープンレジデンシアと言われたらそう思ってしまうでしょうね。今後もベレッサブランドは存続するということなのでしょうか。

公式ホームページ
IMG_5025[1]
お部屋は54平米の2LDK、南東向きメインの角住戸です。南東は不忍通りですので静かな環境とはいきませんが、当物件は1フロア3戸で残りの2戸は南西向きという設計となっているためこの唯一の南東向き住戸はかなりのワイドスパンが実現出来ています。

また、柱の食い込みが少ない点も評価出来ますね。
こういった1フロア面積の小さい物件は柱をうまく逃がせておらずガッツリ食い込んでいるケースも少なくありませんが、この物件の中でもこのプランは特に食い込みが少なくかなり優秀です。
居室形状も非常にきれいですね。

小さいながらも北東面と北西面にも開口部があるので通風面は良好でしょうし、バルコニーの奥行がある点もこういった規模の物件としては珍しいですね。

LDと洋室2には連窓サッシが採用されているとさらに開放感が増したでしょうが、オープンハウス系で連窓サッシが採用された物件はないと思うので無理な注文でしょうか。

収納も豊富ですし、一見54平米の2LDK以上の豊かさを感じることが出来るのですが、正直LDは狭いでしょうね。

LDKで11.5畳と一括表記されているので目立ちませんが、洋室1と比べてもらえば分かるようにLDだけだと7~8畳しかないでしょう。
キッチンがかなり広めでおそらく4畳近くあるので余計にLDが狭くなってしまっていますね。

前述の通り柱の食い込みの少ないプランで無駄な面積は少ないのですが、バランス的にはやや微妙です。LDは狭くて良いので他が広い方が良いと言う方にはオススメできます。

坪単価は337万円。立派な文京区価格ですね。駅距離がある点や大通り沿いであることを加味するともう一声欲しいところです。
南西向きの2つのプランに比べ単価が高めの設定で、間取り面の良さも単価高を後押ししてしまっているようです。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、ミストサウナ、食器棚、トイレ手洗いカウンターと単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は197円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットに欠けるわりには安めの水準となっています。
駐車場はやっぱりありません。まさにオープンハウス的です。
オープンハウスの物件は傾斜地や間口の狭い際どい土地が多く駐車場がないのも納得な物件も多いですが、ここは大通りに面しているわけで駐車場がないのはちょっと寂しいですね。

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