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【コスト削減感のない竣工売り】パークホームズ世田谷梅丘凜邸3階77平米9,250万円【坪単価399万円】
2015-07-28

パークホームズ世田谷梅丘凜邸。

豪徳寺駅徒歩5分、梅ヶ丘駅徒歩7分(他に世田谷線山下駅徒歩6分)の6階建総戸数33戸のレジデンスです。

パークホームズ大井町ベルヴェデーレから始まった三井の竣工売りシリーズです。世田谷でもパークホームズ世田谷代田が昨秋に竣工売りされており、パークホームズの小規模物件は竣工売りが当たり前になった感があります。

今年、やはり竣工売りで分譲されたパークホームズ四谷三丁目などと同様にモデルルームはなくコスト削減している様子が伺えますがやはりというかなんというかそのコスト削減が価格に反映されている感がゼロです・・・。

パークホームズ四谷三丁目は割安感のない価格でも早期のうちに完売しましたが、こちらは第1期でわずか14戸の販売と想定していた以上に少ないですね。
こういったモデルルームのない物件は「そのコストを浮かしている分、安いんですよー」というのが営業さんの鉄板トークですが、この価格ではそれに頷くのが難しいですものね。

立地的に最寄駅徒歩5分圏内の第1種低層住居専用地域(敷地北側のみ。南は第1種中高層住居専用地域)で住環境の良好なポジションですのでこのご時世安いはずがないのですが、お客さんにどのように魅せるか(説得するか)が不動産営業の成否を決めると言っても過言ではなく、それがちょっと難しい水準になってきているという感じでしょうか。

公式ホームページ
IMG_5031[1]
お部屋は77平米の3LDK、南西角住戸です。当プランは敷地南側の第1種中高層住居専用地域の6階建部分にあるプランとなりますが、周辺にはこのような高さのある建物は少ないので3階でも圧迫感などはなく日照は抜群です。

間取り的には条件の良い角住戸ということでそれなりの面積にはなっていますが、当物件の中でも条件の良い南の角住戸という意味ではむしろ小さめな設定という印象です。南東角住戸にいたっては73平米しかなくこのあたりのプラン設計を見てもこの物件は当初から単価高によるグロス高が懸念されていたのかもしれません。
とはいえ、住環境良好な世田谷物件ですから億ションになってしまったとしても80平米超を5~6戸は用意した方がトータルで見て売りやすかったんじゃないかと思いますけど、そうでもないのかなぁ・・・。

さて、当プランは隣の南東角との兼ね合いもあり専有部形状が歪です。このような田の字ベースの物件で隣戸との境がガタガタしているケースはごくごく稀であり、敷地形状が歪なことが影響していると思われます。さらに言えば、この南西角や南東角のプランが小さめなのも敷地形状の影響もありそうですね。

専有部形状が歪で奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がかなりある設計のため廊下は一直線ながら結構長いのが残念ですが、柱の食い込みがほとんど見られない設計がなされている点は素晴らしいですね。スーゼネ清水建設のプライド?をほんのり感じることが出来ます。
順梁ながら南側の下がり天井高は約2.2mありますし、上々ですね。

気になるのは角住戸ながら洋室1側の開口部も共用外廊下に面していることですね。角住戸なので普通は洋室1側はサービスバルコニーなどとなり、窓の前は共用廊下とはならないのですが、当物件は北側の第1種低層住居専用地域に配棟がなされているため共用廊下が北西に向かって続いているのです。
人通りがあまりなければ影響は少ないのですが、当物件は総戸数33戸なので全体でエレベーターが1基しかなくエレベーターは当プランの東側にあるため、同階北側の7戸に住む住人がこの住戸の共用外廊下を通ることとなるので結構人通りが多くなるのです(3階なので階段を使う人も結構いるかもしれませんが)。

敷地形状ゆえにかなり特殊な要素がつまったプランということになりますね。

坪単価は399万円。上層階ならまだ納得という感じですが、視界抜けがあるわけではない3階でこの単価とは凄いですね。

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