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【中住戸は64平米です】イニシア板橋浮間公園4階64平米3,848万円【坪単価197万円】
2015-08-02

もう1件、イニシア板橋浮間公園。

設計・施工は前回の記事で書いた通り長谷工で直床ですが、2次元的なパフォーマンスからは長谷工らしさは微塵も感じられず、揺るぎないコスモスイニシアクオリティです。

当物件は全戸南向きである点はもちろん良いのですが、ランドプランの長所はそれだけには留まりません。

当物件の敷地面積は2,100㎡弱ありますが、建築面積はなんと800㎡に満たない小ささです。空地率は62%超もあり、その空地の多くを敷地の南側に設けているので住戸から道路や前建までの距離が十分に確保された優雅なランドプランとなっているのです。

ゆとりある敷地を活かし全13台が平置駐車場(総戸数61戸に対して少々少ない?他に来客用が1台)と出来ていますし、敷地東側の植栽計画も素敵ですね。
ランドスケープデザインはお馴染みのいろ葉Designの大武氏です。

前回のイニシア板橋浮間公園

公式ホームページ
IMG_5047[1]
お部屋は64平米の3LDK、南向き中住戸です。南面が平置駐車場なので道路や前建までの距離が十分に確保されており、日照はもちろんのこと視界的な圧迫感なども皆無です。

間取り的にはちょっと驚きです。
当物件は基本的に1フロア7戸ですが、その中住戸は基本プランが全部同じで64平米です。
パークホームズ押上ザ・レジデンスの記事でコメントしたばかりなので詳細は割愛しますが、コスト削減の並がここにも押し寄せてきていますね・・・。

設計・施工が長谷工ながらほぼ完全に柱がアウトフレーム化されたプランですし、ウエルカムホールプランを採用したイニシアらしい優雅なゆとりあるエントランスが採用された自信の間取りということになるかと思いますが、中住戸全てに65平米未満の同じプランを採用というのはいくらなんでもやり過ぎだと思わざるを得ません。

これで中住戸があっさり完売するようであれば私の考えすぎということになるかと思いますが、そうスムーズに行くとは思えないんですよね。

収納は専有面積の小ささを感じさせないぐらい充実していますし、居室畳数的にも著しく狭いとは感じませんが、LDKをまとめて表記しているところを見てもLDは10畳あるかないかという水準ですし、洗面所も狭いですね。
浴室がきちんと1418あるのは立派です。

坪単価は197万円。200万円未満の設定とできるのであればやはり中住戸でも70平米を越えるプランがあってしかるべきだったのではないでしょうか。中住戸にはこの64平米があること自体は否定しませんが、64~72ぐらいの幅のある設計とした方がバランスよく需要を取り込めると思うんですけどね・・・。リビオなどの先行物件の影響で販売に不安が大きかったのかもしれませんが弱気すぎて却ってマイナスに出てしまっている気がします。
イニシアのコンセプトやパフォーマンスによる差別化は数あるデベの中でも最上位に近いものがあると思うのでもっと自信をもって欲しいですね。

管理費は182円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので平均よりは低い水準です。総戸数50戸超ありますし、駐車場も全台平置なのでもう少し安いケースもありえたかとは思いますが、まぁ標準的な範囲内です。

【あと3平米あれば】ピアース学芸大学5階71平米7,880万円【坪単価368万円】 | topページへ戻る | 【長谷工設計施工とは思えない柱と居室形状】イニシア板橋浮間公園9階75平米4,748万円【坪単価210万円】

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