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【山手線は29駅もあるから・・・】リビオ目黒ザ・プレイス2階70平米7,788万円【坪単価366万円】
2015-08-05

リビオ目黒ザ・プレイス。

目黒駅徒歩7分の14階建総戸数52戸(地権者住戸3戸含む)のレジデンスです。
1フロア4戸の小ぶりなレジデンスで約半分が30平米台のプランとなるので総戸数以上にスケール感に欠ける面は否めません。

ただ、行人坂ではなく権之助坂を経由しての徒歩7分は負担は少ない方ですし、南側に低層建の多い住宅街を望むポジションは目黒駅徒歩圏エリアでは多くはありません。
ホームページによると「目黒駅が最寄りの目黒区アドレス」の「南向き住戸」は、「山手線全駅を最寄りとする物件全体」の約3.3%となるようです。

うんうん・・・、お気づきの方も多いかと思いますが、これおかしいですよね・・・。
こういった複数条件でソートして「全体のたった○%!」という形で希少性をアピールする手法は不動産広告に頻繁に用いられているわけですが、ここで用いられる「取捨条件」というのは「誰がみても(少なくとも8~9割以上でしょう)優れていると思う条件・良いと思う条件」を採用せねば意味がありません。
すなわち、ここの物件で用いられている「目黒駅」を最寄りとするというのは意味が分からないのです・・・。
山手線の中で「目黒駅」が誰もが認めるナンバーワンだったら分かりますが、そうじゃないですよね・・・。

この物件を検討する人からすれば「目黒駅」であることが重要な点であることは想像に難くないですが、データによると山手線のうち目黒駅を最寄りとする物件というだけで約6.7%にまで減っています。山手線は29駅あるので平均したら1駅あたり約3.4%になるわけでこの時点でそれなりに数字を小さくできるわけです。
この手法(理屈)でいけばどの駅の物件も漏れなく希少性がある感じにできますよね・・・。

「優位性が明確な条件」により絞るからこそ意味があるわけです。

公式ホームページ
IMG_5056[1]
お部屋は70平米の3LDK、南東角住戸です。低層階では視界は抜けませんが、日照は悪くないでしょう。

間取り的にはリビオらしい工夫の少ない単調なプランという印象が否めません。
グロス価格が高くなることに配慮したと思われる70平米の角住戸なので玄関廊下が一直線となってしまうのは仕方のないことですし、東側の隣接建物などに配慮せざるを得ないため、東側開口部が非常に小さいことも仕方ないとは思うのですが、それにしても地味なプランですよね。

地味なオーソドックスなプランであるがゆえに有効面積は上々だと思いますが、共用廊下側の柱はアウトフレーム化されていませんし、玄関前にプライベート感のあるポーチなどもありません。
洗面室は奥行こそありますが、形状上、洗面台の幅がかなり狭いのもどうかと思いますし、浴室が1317っていうのも厳しいですね。
一般的には50平米以上であれば1418が普通であり、70平米超で1317の風呂はどうかと・・・。
格好の比較対象となるブリリアタワーズ目黒も一般的な物件よりも小さめの浴室設計ではあり、これまでも再三指摘しておりますが、60平米台後半ともなるとさすがに1418です。

坪単価は366万円。上層階になると400万円を優に超えてきますが、中層以下はなんとか400万円未満の水準にはなっています。ブリリアタワーズ目黒の存在が販売面へ大きな影響を与えたのは確かであり、当初の価格設定よりは大分かわいくなりましたね。シティタワー目黒のスミフさんはブリリアタワーズ目黒が完売した後に意気揚々と立地的にはありえない価格での販売を貫くのでしょうが、新日鉄さんはスミフとは毛色が全く違いますし、普通に来年末の竣工までに完売を目指すであろう価格設定ですね。

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