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【最上階にサブエントランスがあります】プレミスト菊名3階85平米6,490万円【坪単価251万円】
2015-08-07

プレミスト菊名。

菊名駅徒歩12分の総戸数83戸のレジデンスです。
このエリアは坂の多い横浜エリアの中でもかなり高低差があることで有名で当物件の敷地東側と敷地西側ではグラウンドレベルが全く異なります。

階建は地上2階、地下3階建でいかに高低差のある立地であるかがここからも分かりますが、そもそも当物件は5フロアではなく8フロアありますので実質高低差はそれ以上です。
敷地東側にあるA棟(地上2階、地下3階建)の地下3階(東側グラウンドレベル)が1××号室で、敷地西側にあるC棟(地上2階建)の2階(西側グラウンドレベル)が8××号室となります。
要するに、エントランスとサブエントランスのグラウンドレベルの差は実に7フロア分もある物件となるんですね。
このエリアや溝の口エリアにはこのような敷地内高低差のある物件が少なくありませんが、菊名駅徒歩11分の上の宮2丁目のアデニウム菊名は当物件と特によく似たランドプランという印象です。

この物件は青田売りですので実物を体感できるまでにはまだ時間がかかるでしょうが、アデニウム菊名を見に行くと当物件に近い感覚を味わえるかも???

公式ホームページ
IMG_5073[1]
お部屋はA棟の85平米の4LDK、南東角住戸です。3××号室であり、敷地東側グランドレベルから見ると3階部分、建築基準法上は地下1階にあたるお部屋となります。
地下1階と言うと聞こえは悪いですが、お部屋からの景色は完全に3階という感じで敷地東側には植栽や駐車場などが配置されているので、前建までの距離も十分に確保されています。

間取り的には気持ち小さめの4LDKという感じですが、LDはしっかりと二面採光に出来ています。ご紹介したばかりのリリーゼ瑞江で詳細を書いていますので、そちらをご参考いただければと思いますが、こういった広さの4LDKプランでLDが二面採光となるケースは案外少ないです。
LDを二面採光としたためにリリーゼ瑞江と同様に洗面所がリビングインとなってしまっているかとは思いますが、きれいな形の居室が多いプランである点も良いでしょう。

最大の注目点は玄関の両側に設けられた吹抜ですね。A棟の西側は崖地となるので、普通の開放廊下とは出来ず、共用廊下の片側はコンクリ壁となっています。そのため、普通の外廊下物件と比べ圧迫感が不可避なのですが、当物件は吹抜をふんだんに用いることで少しでもその圧迫感を回避し、かつ、採光を少しでも多く取り入れる努力をしています。バースシティ溝の口ティアラほどはダイナミックな吹抜ではありませんが、それに匹敵する手の込んだ設計です。設計も竹中かと思いきや荒川建設工業一級建築士事務所でちょっと意外でしたが・・・。

収納は専有面積のわりにやや小さめな印象ですが、浴室はしっかりと1620となっています。

坪単価は251万円。ミッドヒルズレジデンスが長期販売を強いられる中、こちらも竣工まで早7ヶ月ほどという状況で販売が遅れているなぁ・・・と思っていたのですがこの価格じゃ遅れますよね・・・。
しっかりとした専有面積のあるプランを提案すること自体はむしろ評価されるべきことだとは思いますが、この単価ともなるとグロスは6,000万円台中盤となるわけですし、このポジションからするとそうそう簡単に何戸も売れるとは思えません。

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