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【2,000万円台半ばのファミリータイプ】アビダス舎人テラス2階62平米2,690万円【坪単価144万円】
2015-08-10

アビダス舎人テラス。

舎人駅徒歩4分の14階建総戸数52戸(うち事業協力者住戸5戸含む)のレジデンスです。

駅徒歩4分とはいえ、日暮里舎人ライナーですし、尾久橋通り沿いの立地条件は誉められたものではありませんが、広大な舎人公園までたったの徒歩2分という恵まれた環境にあるマンションはそうそうあるものではありません。

施工はデベである青木あすなろ建設が一貫体制で行います。
木調を取り入れたエントランスデザインは品がありますし、悪くないですね。

ただ、ランドプランは少々難しい状況となっています。
この物件のメインバルコニーは南向きと西向きなのです。
敷地形状が東西よりも南北に長いため、舎人公園方向を望む南向き住戸だけでは容積率を満たすことが出来ないのは分かりますが、そういった場合でも普通であれば尾久橋通りや舎人ライナー側ではない東向きが採用されるはずです。
ホームページでも東向きの抜け感のある眺望がアピールされていますし、一般的に西向きよりも東向きが好まれますから、普通であれば南向き住戸と東向き住戸で構成されると思うのですが、そうなっていない理由はおそらく東側隣接地にお墓があるからと思われます。

南向きと東向き住戸で構成されていたら大通り沿いという立地の印象が大分違ったと思うので惜しいですよね。

IMG_5050[1]
お部屋は62平米の2LDK+S、西向き中住戸です。前述の通りの尾久橋通り沿いの西向き低層階で当物件の中で条件が悪い方のお部屋にはなりますが、その分、とにかく価格面でインパクトがあります。

いわゆる狭小プランではあるものの一応は3LDK的なファミリータイプで2,000万円台半ばという価格設定です。23区内では最近はなかなかお目にかかれない価格帯です。日暮里舎人ライナー沿いは山手線駅まで20分圏内で最も安い価格帯でマンションが買えるエリアということになるのではないでしょうか。

62平米ということで当然手狭感はありますが、平米数のわりには居室畳数も収納も不思議と確保されている印象です。LDだけで10.2畳、キッチンも3.3畳、主寝室も6畳あります。

洗面所がリビングインで玄関廊下がコンパクトである点も好影響を与えていると思いますが、それだけではなく柱もほぼほぼアウトフレーム化されている点も素晴らしいですね。メーターボックスにより玄関前も上手いことプライバシー面を確保しており、共用廊下からやや奥まった位置に玄関を設置出来ています。

残念なのはLDの開口部がスパンのわりに小さいことでしょうか。あとサッシ0.5枚分だけでも開口部幅が確保されていれば大分室内の印象が変わったのではないかと思います。
この正方形に近いLDの形状も家具配置がやや難しいかもしれませんね。

坪単価は144万円。最寄駅までの距離が近い分、パークプレミアムメイツ西新井なんかと比べるとやや高いですが、それでも坪単価150万円未満です。また、前述の通り専有面積が狭いのでグロスで2,000万円台中盤というのは結構インパクトがあると思います。
販売面はけして好調とは言えず、安易に専有面積を絞りグロスを安くすればよいわけではないのは明白ですけれども、引き戸を開くことで2LDKとしても利用できるプランですし、提案としては悪くないと思います。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんし、単価的に水回りの天然石天板仕様やトイレの手洗いカウンターがないのも致し方ないでしょう。ただ、ファミリータイプですので食洗機ぐらいはあってもよかったかな。
大手物件などと同様に電力の見える化などが可能となったスマートマンションとなっているのは良いでしょう。

管理費は191円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので安くて当然ですが、スケールメリットがあるとは言えない規模にしてはややリーズナブルな水準と言えます。
駐車場は全18台です(事業協力者住戸分除く)。機械式中心ですが平置も数台あるようです。

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