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【最高の立地、最低の下がり天井高】プラウドタワー木場公園22階88平米9,290万円(予定)【坪単価348万円】
2015-08-25

プラウドタワー木場公園。

木場駅徒歩7分、門前仲町駅徒歩15分の27階建総戸数204戸のタワーレジデンスです。

当初は木場公園ダブルタワープロジェクトと言われていたように、野村さんは平野3丁目でこことほぼ同じ敷地面積(約3,500㎡)の物件が近々分譲される予定ですが、あちらは20階建とタワーとしては微妙な高さですし、駅距離もさることながら木場公園との位置関係的にもこちらより劣るのは明らかです。
というか、こちらの物件の立地があまりに希少過ぎてあちらが霞んでしまうのです。

木場公園に行けば一目瞭然ですが、木場公園至近のポジションには当物件のような高さのある建物は商業ビルも含め存在していません。高くとも15階建、高さ60m以内の水準ですね。
そのような中、当物件は空地率約62%という数字からも分かるようにゆとりある公開空地を設けたり、1階部分に木場親水公園を利用する方々と入居者が交流を深めることを想定したカフェラウンジスペースを併設するなどの工夫を提示することで総合設計制度の許可を受けることに成功しています。

タワマンがある程度の空地率となるのは当たり前ですが、当物件は総合設計制度の許可を受けるために特にその点を重視しているわけで、北と西に隣接した木場親水公園と当物件のシーズンズガーデンとが連動した緑と水のあふれる空間はある意味「木場公園隣接以上」の価値があるのではないかと思います。

家族構成や趣味などにもよるでしょうが、眺めを抜きにすれば、木場公園よりも木場親水公園の方が重宝する方も少なくないのでしょうか。2つの価値ある公園に隣接するという本当に贅沢なポジションの物件なのです。
そんな贅沢なポジションであればそれだけを売りにすれば十分なことから、施工面にコストをかける必要はなく例によって「あれ」なプラウドらしい構造パフォーマンスなんですけれども・・・。

公式ホームページ
IMG_5157[1]
お部屋は90平米弱の4LDK、南東角住戸です。東に木場公園、南は日照抜群と当物件内でも非常に条件の良いポジションのプランとなります。

間取り的には条件の良い角住戸だけあってしっかりとした専有面積が確保されており、プラウドならではのゆとりを感じることが出来ます。

専有面積が広く、南北に十分な長さがあるため、フロア中央部に共用廊下が集約される必要のある全方位タワマンでも玄関位置は悪くなく、ほどほどの長さながら居室3室がLDから独立した好設計です。
収納も専有面積なりに充実していますし、浴室も1618とこの広さとしては最低限の水準となっていると言えます。

ただ、問題は前述の構造面でのパフォーマンスですね。
2次元的にも柱の食い込みが目立つプランですが(この物件の中ではこれでも目立たない方)、それ以上に残念なのが3次元ですね。
当物件は最大天井高は2.5mとごく普通の水準なので問題はありませんが(最上階だけは2.7m)、順梁の下がり天井はなんと1.95mしかない・・・。木場公園ビューを眼下に一望するポジションなので当然順梁が相応しく逆梁でないのは評価出来ますが、そんなの当たり前(昨日ご紹介したゴクレのパノラマオーシャンビューであるはずのザ・クレストタワー熱海は不可思議な逆梁でしたが・・・)であり、ポイントは室内からどれだけ開放感のある木場公園ビューが望めるかが大きなポイントの1つであることは言うまでもありません。

順梁のタワマンにおいて梁のある下がり天井部分の天井高は通常2.1m前後であり、この2m未満の下がりは残念ながらタワマンとしては最低の中の最低という水準になります。
サッシ4枚+2枚の開口部幅もタワマンの角住戸としてはむしろ短い方ですし、残念というか勿体ない印象が非常に強いですね。

坪単価は予定価格で348万円。当物件の19階以上はエグゼクティブフロアということで内廊下や専有部の設備仕様のグレードが18階以下よりも高いため、物件内では高めの単価設定となっていますが、それでもこの単価水準に収まっているというのは驚きです。ちなみに上の階にいくほど梁が細くなっているので1.95mの下がり天井部分の幅が短くなるという地味な違いもあります。

この唯一無二と言える立地条件と眺望を考えると昨今の相場下においてはかなり値ごろ感があります。低層階でも木場公園が望めるため、単価設定は坪単価320~330という水準で一般的なタワマンよりも階数による単価差が小さい設定なので物件全体ではそこまで安い住戸があるという印象ではありませんが、全体的にこのご時世に販売される物件とは思えないほど良心的な価格設定となっています。

仮にこの物件を住友さんが分譲してたら南東角のこのお部屋は坪単価400万円を越えていたはずです。
構造面は本当に残念ならないのですが、そのような低クオリティでも納得できる単価水準と言って良いでしょう。

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