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【南傾斜×全戸三面開口】バースシティ梶ヶ谷姿見台6階71平米6,390万円【坪単価300万円】
2015-08-14

バースシティ梶ヶ谷姿見台。

梶ヶ谷駅徒歩7分の地上6階地下1階建(建築基準法上は地上5階、地下2階建)の総戸数40戸のレジデンスです。

溝の口・梶ヶ谷エリアをホームグラウンドとする末長組の物件です。最近はロイヤルシーズン新宿柏木など都心部へも進出していますが、ここはホームグラウンドの物件だけあってなかなか良い立地条件ではないでしょうか。

駅近とまでは言えませんがこのエリアとしては比較的高低差のない道程ですし、南傾斜の高台と言えるポジションで通りは敷地北側で騒音の影響などもほとんどないので、これ以上ないぐらい贅沢な南面条件が享受できます。

一般的なデベであれば採用されたであろう「ナロースパン田の字」であれば全戸南向きが可能だったのではないかと思いますが、各戸にワイドスパンを採用する末長組なので残念ながら全戸南向きではありません。ただ、南向き住戸率は十分に高いです。

一般的なデベだと南面条件に優れたプロジェクトのケースではその他の面に力を入れない(コストを削減する)ケースもよくあるのですが(最近は建築コスト高なので余計ですね)、末長組はそんな打算とは無縁です。
壁式構造、これでもかというぐらい豊富な吹抜、総戸数40戸で3基のエレベーター、と相変わらずの贅沢設計です。

吹抜を豊富に設けることで中住戸にも開口部を増やしており、全戸が三面開口となっています。パースシティ溝の口シエルは驚きでしかない「全戸四面開口」だったので、それと比べるとインパクトはありませんが、普通のデベでは到底考えられないランドプランを採用するのがこの末長組なんですね。

公式ホームページ
IMG_5118[1]
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お部屋は70平米超の3LDK、南がメインの三方角住戸です。最上階のプレミアムなプランでバルコニーから専用スカイテラスに出ることが出来ます。前述のように南面条件の優れたポジションであり、この住戸からの眺めは格別でしょうね。

間取り的にはいわゆるセンターインの玄関位置で玄関廊下は居室独立性を確保しながらも効率的な設計と出来ています。水回りと廊下はタイル貼りで統一されているので見た目的にも洗練されています。

壁式構造ながらLDを初めとして全体的に幅と高さのある開口部が確保されている点も素晴らしいですし(壁式構造だと壁で支えるので開口部幅があまり確保出来ていないことも少なくない)、柱の影響がないので非常にきれいな居室形状も良いですね。

70平米そこそこの3LDKなのでゆとりがあるとは言えませんが、無駄の少ないプランですし、収納にウォークインやシューズインタイプが採用されていない点も良いと思います。
下手にウォークインなどを採用するよりもこういった通常のクローゼットタイプの方が面積を有効活用でき、このプランは見た目以上に収納力があるのではないかと思います。

坪単価は300万円。梶が谷駅徒歩7分の価格としてはどん引きという方もいらっしゃるでしょうが、良好な南面条件に建つ物件の中で最も条件の良いポジションとなる住戸ですので、このような価格設定になるのも分からなくはないです。6,000万円超だしても70平米ちょっとというやや手狭な広さでしかないというのはやはりネックだと思いますけどね。
当物件は90平米超のプランなどもあり、安易にグロス戦略に走っていない点も末長組の素晴らしい所ですが、さすがに坪単価300万円水準ともなると面積は多少なりとも縮小傾向になりますね。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りのフィオレストーン天板、トイレ手洗いカウンターなど単価的に違和感のないものとなっています。浴室のお洒落なデザインのプッシュ水栓も末長物件ならではですね。

管理費は216円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので安くはないですが、総戸数40戸というスケールでエレベーター3基を採用していることを考えるとリーズナブルな水準ですよね。
駐車場は全16台でうち2台が平置(身障者用1台を含む)です。

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