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【山手通りはスミフ祭り】シティハウス中目黒レジデンス12階75平米9,880万円【坪単価435万円】
2015-08-20

今日は一旦新築に戻り、シティハウス中目黒レジデンスです。

中目黒駅徒歩12分、目黒駅徒歩15分、さらに恵比寿駅もなんとか徒歩圏の15階建総戸数115戸のレジデンスです。

恵比寿駅及び目黒駅まではかなりの高低差がありますし、最寄駅の中目黒駅でさえも距離がある上、山手通り沿いというポジションはお世辞にも誉められたものではありませんが、山手通りの地下には首都高都心環状線が開通し、車を利用した場合の利便性がかなり高まりましたし、自転車を頻繁に利用する方にとっても便利なポジションではあるのでしょう。

住友さんは既に正式リリースされているこの物件とシティハウス中目黒テラスの他にも山手通り沿いに東山一丁目計画、さらにさらに下目黒2丁目計画(北棟・南棟の2棟建)が予定されており、山手通りを制圧したかのような建設ラッシュを行っています。

言うまでもなく山手通り沿いというのは騒音は事欠かないエリアであり、中目黒アトラスタワーなどのような大規模ランドマーク物件を除き、中目黒・目黒エリアにおいて高額での分譲は数少ないエリアでしたが、ブリリアタワーズ目黒の余韻が残る中、「あちらに比べれば凄く安いんですよ~」という営業トークでこの立地としては「十二分に高い価格」で販売する戦略なのでしょう。
同じ時期にこれだけの土地を次々と取得したのはブリリアタワーズ目黒の余波で物件が売りやすいと考えたからなのでしょうか。
さすがにそれだけが理由とは思えませんが、「株式会社」として素晴らしい戦略ですよね。感心しますわ。

ブリリアタワーズ目黒は第1期の1~3次で計641戸を完売させ、残るはたったの20戸となっています。二度と出ることはない立地とスケールの物件ですので、坪単価500万円前後のお部屋が売れるのは当たり前ですが(最安坪単価のお部屋は443万円であり、500万円未満のお部屋は軒並み10倍以上の倍率がつきました)、600万円超のお部屋がここまであっさりと売れてしまうのは驚きでしたね。

公式ホームページ
IMG_5137[1]
お部屋は75平米の3LDK、南角住戸です。当物件は山手通りを背にする全戸南西向きというランドプランであり、この住戸は南東・南西の角住戸となるので一般的に言って最も条件の良いポジションであり、当物件内で最も専有面積が確保されたプランでもあります。

山手通り沿いは同じような高さの建物が立ち並んでいるため、メインバルコニーとなる南西側以外は隣接建物の圧迫感が不可避ではありますが、当物件の敷地は結構な奥行があり、山手通りから結構奥まったポジションに建てることが出来ていることもあり、当住戸も隣接建物の影響はそこまで大きくならずに済んでいます。

間取り的には全戸南西向きということが影響してか住友さんの物件としてはややナロースパンですね。むろん角住戸なので南東側にも開口部が豊富に設計出来ていますが、南西側のスパンが短い、つまり、住戸の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長いことに他ならず、廊下が長くならざるを得ません。

一見、廊下はコンパクトで洋室2室も独立させることが出来ているように見えますが、LD内に洗面所がリビングインとなるぐらい大きな実質的な廊下部分が混入しており、マンション初心者をミスリードしかねないプランとなっています。

LDは12.5畳表記ですが、実質的なLDは9畳程度しかないと思われ、75平米の3LDKとしてはかなり小さいですね。
収納が非常に充実したプランですし(洋室1のウォークインクローゼットは間口が小さめながら結構奥行があるので少々使い勝手が悪いかもしれませんが)、洋室3は引き戸でLDに隣接しているので、空間的な広がりはそれなりにあるとは思いますが、少々バランスに難がある点は否定できません。

ただ、柱の影響は少なく居室形状は抜群に良い、住友さんらしいプランである点は好感が持てます。

坪単価は435万円。眺望の良好な上層階住戸ですので、ブリリアタワーズ目黒の世間一般で言われている坪単価600万円が一人歩きしている現状においてはそこまでの割高感が出ることはないのでしょう。

ただ、前述のブリリアタワーズ目黒の坪単価400万円台のお部屋の大半はノースタワーの中層階であり、この物件よりもむしろ上層にあり、正面方向の眺望も抜けているプランでした(当ブログでも書いているように3LDKだけは坪単価500万円を下回る部屋は少なかったのですが)。明らかに割安だったため、もの凄い倍率がつきましたね。

ブリリアタワーズ目黒はあることないこと言われていますが、間違いなく言えることはブリリアタワーズ目黒を一括りに語るべきではないということです。住戸間の坪単価にあれほど妥当性が感じられないケース(要するにミスプライス)というのは過去類を見ないレベルです。
つまり、ブリリアタワーズには明確に割高なお部屋と割安なお部屋があったわけで、ブリリアタワーズの「どのお部屋と比べるか」によって他物件の割高感・割安感も全く異なるものとなります。

そもそもブリリアタワーズは唯一無二の物件であり、比べる相手として適切ではないんですけどね・・・。

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