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【ここも長谷工、そして30平米台の1LDK】シティハウス中目黒レジデンス12階40平米5,180万円【坪単価428万円】
2015-08-20

もう1件、シティハウス中目黒レジデンス。

設計・施工は長谷工です。一昔前までは都心近郊での「スミフ×長谷工」というのは凄く少なかったのですが、昨今は手のひらを返したように乱発してますね(先日ご紹介したばかりの高級賃貸ラ・トゥール千代田富士見が2010年築で長谷工施工ですけれども)。
2~3年前まではセントラルレジデンス外苑西通りセントラルレジデンス西早稲田、さらにはシティハウス横濱鶴見など小さめの物件でもスーゼネ大林組を起用するというゼネコンネームバリュー戦略(勝手に命名(笑))を行っていたのが記憶に新しい所ですが、短期間で明確に方針転換してますよね(汗)。

とはいえ、シティテラス東陽町などと同様でむろんデザインは100%スミフ的で、構造も二重床となっています。
騒音の影響が不可避な山手通り沿いでありながら、外廊下設計なのは非常に残念ですが(全戸南西向きで共用廊下が北東側に一直線なのでコストのかかる内廊下よりも外廊下が無難)、レンガ調の外観デザインはインパクトがありますし、何よりも山手通りから十二分にセットバックされたランドプランが素晴らしいですね。

山手通りとの間には駐車場や駐輪場を配置することで距離を確保し、かつ、敷地を無駄なく有効活用しています。山手通り側に非常に大きな駐車場を設計しているパークホームズ目黒リバーサウスアーバンレジデンスほどではありませんが、それに近い優秀なランドプランと言えるのではないでしょうか。

前回のシティハウス中目黒レジデンス

公式ホームページ
IMG_5139[1]
お部屋は40平米の1LDK、南西向き中住戸です。南西方向は第1種中高層住居専用地域及び第1種低層住居専用地域が広がるエリアなので、日照はもちろんのこと、眺望も良好なポジションとなります。

間取り的には小さめの1LDKとなっています。四捨五入すると40平米ですが、厳密には39.97㎡のプランとなります。世の中には30平米台の1LDKもそれなりにありますが、大手デベで30平米台の1LDKというのは少なく、狭小化の波がここにも押し寄せてきていると言って過言ではないでしょう(ちなみにブリリアタワーズ目黒にも40平米未満の1LDKがありました)。

当物件は前回の記事で書いたようにスミフ物件にしてはわりと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)があるため、このような小さめの1LDKにおいては余計に間取りが難しくなります。

当プランもやはりLD内に多分に廊下が混入しており、LDに十分と言える広さはありません。ブリリアタワーズ目黒では1216だった浴室が1317確保されているのは良いですが、やはりあと2~3平米はあって欲しかった感は否めません。

坪単価は428万円。専有面積を絞っただけあって2LDKなどと比べても単価は強めです。このエリアの1LDKで5,500万円前後となると販売はかなり苦しくなるので、5,000万円そこそこに抑えるために専有面積をギリギリまで絞ったのでしょう。42~43平米でこの価格ならば坪単価は約400万円だったんですけどねぇ・・・。

設備仕様面は一応は高額な坪単価を意識したのか、ディスポーザーに食洗機はもちろんのこと、スミフ物件にしてはレアと言える水回り天板の天然石仕様が採用されています。ただ、ビルトインエアコンなどの特筆すべき仕様はなく、坪単価400万円超の物件としては淡泊ですね。
ミストサウナやミュージックリモコンなどのスミフ物件お馴染みのものはもちろん搭載されています。

管理費は239円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ということもあり、安くはないですね。総戸数115戸ということでエレベーターは2基ありますしね。
余談ですが、2基のエレベーターがどちらも各階に止まるのかと思いきや低層用と高層用に分かれているのですね。
こういったケースではおそらく夜間になるのではないかと思いますが、エレベーターの定期点検でどうしても休止する時間帯が出てくるわけで1基しか利用できない状況だとエレベーターを利用できない時間帯が出来てしまうのです。そのため、2基を全戸で利用した方が合理的だと思うんですけどね。

駐車場は機械式全29台です。前回の記事で書いたように都心環状線の開通によりさらに車利便性の高いエリアとなりましたが、設置率は結構低めですね。

【目黒川隣接、山手通り不隣接】シティタワー目黒19階69平米9,380万円【坪単価451万円】 | topページへ戻る | 【山手通りはスミフ祭り】シティハウス中目黒レジデンス12階75平米9,880万円【坪単価435万円】

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます!
また、応援有難うございます!

おっしゃるようにシティハウス目黒学芸大学の直近と比べれば安いのかもしれませんが、スミフ物件は後になるほど割高になりますし、この物件の駅距離と山手通りのポジションということを考えると相変わらず強烈だと思いますね・・・。

デザインというか「見せ方」はさすがだとは思いますが、今年のスミフはホームページでもこれでもかというぐらいアピールしているように昨年の供給戸数ナンバーワンという実績こそが相場感のない不動産初心者を中心に購買面での大きな影響を与えていると考えられ、好結果が好結果を生む典型的な状況となっていると思います。
最近はこの好循環をどこまで続けることができるかに注目しています。

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