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【目黒川隣接、山手通り不隣接】シティタワー目黒19階69平米9,380万円【坪単価451万円】
2015-08-21

シティタワー目黒。

不動前駅徒歩4分、目黒駅及び五反田駅徒歩10分の25階建総戸数244戸のレジデンスです。
21階建総戸数138戸だった近隣のクレヴィアタワー目黒不動前と比べれば倍近いスケールがありますが、タワマンとしてはこちらもやや小ぶりな部類となります。

この規模ながらホームページには「ランドマークレジデンス」と書かれていますし、少々誇張と思われる表現が多いですが、住友さんの物件はいつもこんな感じですし、キャッチフレーズの「この国の美しいタワーを誇りたい。」はむしろありがちな表現で違和感はありません。シティテラス東陽町は「瞬間・環境・転換・装置」ですからね(笑)。

当物件は結構離れた位置からでも目黒川沿いであれば望むことが出来、レンガ色の外観と桜のコントラストは確かに美しいでしょうね。シティハウス中目黒もシティテラス東陽町などもレンガ色ですし、近年の住友さんは各地でこれ系のカラーリングの物件を造ってますね。「レンガ色=住友」というブランディングを図っているのではないでしょうか。

立地的には当然低地ですし、アドレスも品川区西五反田ではありますが、人気の目黒川沿い、かつ、山手通りに面していないという条件は良いでしょう。シティハウス中目黒レジデンスの記事で書いたように住友さんは今後山手通り沿いで次々と物件をリリースするので山手通りの環境を良くないとはおおっぴらに言い難いでしょうが(でもこの物件の販売では言ってそうだけども・・・)、この立地は目黒駅西側の徒歩10分前後のポジションとしてはかなり良好でしょうね。

目黒駅及び五反田駅周辺エリアには目黒川に隣接したタワマンは少なくないですが、パークキューブ目黒タワーアトリア目黒タワーもレジディアタワー目黒不動前もいずれも賃貸タワマンであり、分譲タワマンで大通りに面しておらず目黒川隣接というのは非常に貴重ではあるでしょう。ライオンズタワー目黒川は目黒川に非常に近いですが、惜しくも隣接はしていません。ツインタワーのエティア目黒なんかは似た条件になるでしょうが、18階建なんでタワーかというと微妙ですね。

公式ホームページ
IMG_5138[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、南角住戸です。南東方向には目黒川沿いを望むことが出来そうですが、南には比較的近い位置に前述のクレヴィアタワー目黒不動前が存在しているので、パノラマビューとはいかなそうです。ただ、日照はもちろん良好ですし、圧迫感などはないでしょう。

間取り的には70平米未満の角住戸ということであからさまに専有面積を絞ってきているあたりにガッカリさせられます。当物件は最大でも73平米しかなく、ギリギリまで分譲単価を引き上げたいという思惑をこれ以上ないぐらい感じずにはいられません。シティタワー武蔵小杉同様の狭小戦略ですね。

この広さの角住戸にしている以上、無駄を極力排除することは必須で、実際、柱を完全にアウトフレーム化させたプランニングを実現しているので居室畳数及び収納はそれなりに確保されてはいます。

ただ、タワマンですので玄関廊下を一直線にした田の字ベースの角住戸には出来ませんし、それなりの廊下の長さが必要となるので、有効面積には限界があります。
LDは表記上格好をつけるためにギリギリ10畳を確保していますが、入口付近のデッドスペースもそれなりですし本当にギリギリの広さ、最低限の広さでしかありません。

グランドミレーニアやシティタワー武蔵小杉と同様に梁を空中に出した最良の工法を採用しているので、LD内に梁の出っ張りやカウンターなどはなく、下手なカウンター角住戸などよりも有効面積が広いという見方も出来ますが、如何せん10畳では開放感はあまり期待出来なそうです。
当物件のバルコニーは奥行2mと最大限確保されており、かつ、ガラス手摺が採用されているので、バルコニーに面したお部屋は畳数以上に室内が広く感じることが出来るのは間違いないのですが、LDはほとんどバルコニーに面していないのでそういった効果はあまりなさそうです。

坪単価は451万円。同じタワマンでもあることからブリリアタワーズ目黒との比較がなされるのが必至なわけですが、昨日のシティハウス中目黒レジデンスの記事で書いたようにブリリアタワーズ目黒は「坪単価600万円でバカ高い」という風評被害?(それでもあっさり完売してますけれども)が世間を席巻しているので、場合によってはここを安く感じてしまう危険性がありますね。

ただ、ブリリアタワーズ目黒の3LDKは中低層階には少なく、高層階が中心だったため坪単価500万円を切るお部屋は少なかったです。なので、おおよそ予算1億以内で目黒の3LDKが欲しい方で希望条件のお部屋が買えなかった方はたくさんいると思われ、そういった方の受け皿となるのがこのあたりの物件であり、まさにそういった顧客の意向を住友さんが狙っていると(汗)。

クレヴィアタワー目黒不動前は平均坪単価約330万円でしたので、立地条件はこちらが若干上とはいえ、ここ2年間の相場上昇を強めに見積もってもせいぜい2割高が相応と思われるので、ここは平均で400万円ぐらいであるべきかと思います。
まぁそもそもクレヴィアタワー自体が当時としても立地のわりにけして安くはなかったですからね。

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