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【凄い1LDK!】シティタワー目黒41平米5,580万円【坪単価447万円】
2015-08-21

もう1件、シティタワー目黒。

設計・施工は前田建設工業です。前回の記事でグランドミレーニアシティタワー武蔵小杉同様に梁が空中に出されていると述べましたが、これら2棟はいずれも前田建設工業の設計・施工であり、共通点が多いですね。

ただ、当物件がそれら2棟と異なるのはバルコニー部分が多いことでしょうね。スミフ物件と言えばガラスカーテンウォールであり、中住戸にもダイレクトウィンドウが採用されているケースが大半ですが、当物件のダイレクトウィンドウは角住戸のみで中住戸は全室フルバルコニーです。

どこかの物件の記事で書いたようにこの梁を空中に出した工法を採用すると外観上、凸凹間が強調されてしまい外観がやや野暮ったくなるというマイナス面があると思います。しかしながら当物件はバルコニーをしっかりと設計し、梁の凹凸を角住戸部分に限定したため、外観上「梁」が目立つことなく滑らかで洗練された印象と出来ていると思います。
シティタワー武蔵小杉もグランドミレーニアもあれはあれでダーク系のタイル貼のゴツゴツとした重厚感が見事ではあるのですが、こちらのデザインの方が幅広い方に受け入れられるのではないかと思います。

スミフさんはダイレクトウィンドウで一世風靡しましたが、特に3LDKのファミリータイプなどのケースではリセールの際にバルコニーが小さいのがあまりウケが良くないという話を何度か耳にしたことがあります。ここは角住戸もバルコニーがしっかりと確保されていますし、そういった心配はなさそうですね。

そして、当物件は最近では珍しい制震構造ですが、最近のタワマンは必要以上に免震構造が多すぎないか???と思っていたぐらいなので、仕方ないかな。この規模での免震採用はコスト的に厳しいのかね。

大分長くなってしまいましたが、ランドプランについてもコメントしておきましょう。
当物件は総合設計制度を採用しているので当然空地率は高いのですが、敷地面積と建築面積から単純計算した空地率は約56%であり、非常にゆとりを感じるランドプランとなっています。目黒川の桜と連動した敷地内の桜並木も素敵ですが、それ以外にフォレストパークも設けられています。

エントランス周りも総戸数244戸の物件にしてはスケールを感じることができる設えとなっているのも良いですね。2層吹抜のエントランスホールはスミフ物件らしいかなり見映えがするものとなっています。

前回のシティタワー目黒

公式ホームページ
IMG_5136[1]
お部屋は40平米超の1LDK、北西向き中住戸です。今年2月に竣工したばかりのパークハビオ目黒リバーサイドが正面方向にありますが10階建ですので、この住戸からの影響はありません。

間取り的にはシティハウス中目黒レジデンスほどではないにしろやはり小ぶりな1LDKなのですが、間取りが素晴らしいので手狭感は皆無ですね。

大きな納戸を設けているためキッチンは2.2畳と狭いもののLDは9.4畳と上々の広さがありますし、洋室も5.6畳と十分な広さがあります。
洋室の引き戸は完全に開け放つことの出来るタイプで開口部も連窓サッシが採用されているので一体利用すると凄い開放感のある空間となりそうですね。

また、奥行2mのバルコニーにこれだけ幅のある開口部があるというのは凄いです。スカイフォレストレジデンスタワー&スイートにも40平米台の見事なワイドスパン住戸がありましたが、オフィス棟が至近距離で壁となるポジションゆえという意味合いが少なからずあったわけで、眺望条件の良いこのポジションでこのプランというのは本当に贅沢ですね。
グランドミレーニアにもワイドスパン1LDKがあったようにこういった間取りのよい1LDKが設計されるのは住友さんのタワーぐらいですよね。1LDKでワイドスパンとするためにはかなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短くしないといけないので、そうそう設計されることはないですね。大規模タワマンだとほぼ不可能であり、総戸数244戸というほどよい規模ゆえに実現したと言えるでしょう。

当プランはプライバシー面の配慮がありつつも無駄のない廊下も素晴らしいですし、本当に良く出来た魅力的なプランです。

坪単価は447万円。過去の周辺分譲実績単価を見たらとても買えない値段ですが、この1LDKプランのパフォーマンスはこのエリアどころか都心全域で見てもほぼほぼ頂点と言って良いぐらいの秀逸なプランですので、間取り重視派、かつ、完全な実需の方であれば検討の余地はあると思います。

設備仕様面は食洗機、ディスポーザー、ミストサウナ、キッチン天板の天然石仕様などそれなりのものにはなっていますが、ビルトインエアコンのような坪単価400万円超の高級感のあるものは見当たりません。ただ、全熱交換機はないようですが、吸気も機械で行う1種の24時間換気システムが採用されている点は良いですね。住友さんはこの1種型を以前から積極的に採用している貴重なデベロッパーです。自然吸気はバルコニー側に吸気口があるので外の騒音なども入りやすくなりますが、機械吸気はその吸気量もさることながら、吸気を天井裏を通して行うこととなるため、吸気口が室内天井部にあり、外の騒音が入りづらいというメリットもあります。

管理費は314円/㎡。総戸数244戸というタワマンとしてはけして大きくないスケールで内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービス付なのでかなり高くなるのではないかと思いましたが、思いの外リーズナブルですね。コンシェルジュサービスを17~22時の5時間に限定しているのが功を奏しているのでしょう。各階にゴミ置場もありますし、このパフォーマンスでこの管理費というのはバランスが良いですね。
駐車場はタワー内部の機械式で全70台です。

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