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【せっかくの目黒川隣接なのに】パークハビオ目黒リバーサイド10階54平米211,000円【坪賃料13,038円】
2015-08-31

本日だけはちょっくら【賃貸版】に戻ります。

パークハビオ目黒リバーサイド。

不動前駅徒歩4分、目黒駅徒歩10分(五反田駅までもほぼ同じ)の10階建総戸数99戸のレジデンスです。

今年の2月に竣工した新築賃貸物件で、お盆のタイミングでご紹介しようと思っていたのですが、既に空室がなかったため、後回しにしていました。

ただ、お隣のシティタワー目黒が先日分譲開始されタイミング的には良い機会ということもあり、既に契約済のお部屋とはなりますがご紹介することにします。

シティタワー目黒とは比べるべくもない高さ・規模ですが、目黒駅徒歩10分圏内の目黒川沿いというポテンシャルを測るには十分な物件となるでしょう。

設計・施工は木内建設でパークハビオ飯田橋ザ・パークハビオ横浜山手と同じですね。最も広いお部屋でも50平米台、基本的には20平米台のシングル向けマンションなだけあって外観もいたって普通な感じで高級感はありませんが、内廊下設計となっているのは良いですね。

パークハビオ芝浦などバルコニーが単一方向の物件においても内廊下を採用しており、パークハビオシリーズはかなりの確率で内廊下設計となっています。
分譲マンションは一頃に比べ内廊下設計が減っている印象ですが、賃貸では内廊下の優位性がより高いのでしょう。

IMG_5140[1]
お部屋は54平米の2LDK、北西角住戸です。西側は目黒線の線路がありますが、その分、目黒川の桜も望みやすい好ポジションです。

間取り的には当物件唯一の2LDKプランとなります。北側は目黒川であり、最も条件の良いポジションに最も広いプランがあるという至極妥当なプランニングです。
ただ、疑問なのは目黒川に面した北側の開口部が非常に小さいことですね。目黒川沿いから見えやすいのでプライバシー面に配慮した面もあるのかもしれませんが、いかにも賃貸らしい雑なパフォーマンスでガッカリします。
そのせいか、賃料にはこのポジションの良さがほとんど反映されていないように感じますが・・・(賃料については下でもう少し詳しく述べます。)。

玄関はクランクインでプライバシー面への配慮がなされているのは良いですが、その分、長めではあります。

LDだけだと10畳に満たないでしょうし、浴室も1317と2LDKとしてはやや面積を絞ったプランニングですね。分譲同様に賃貸も狭小化が進んでいる印象です。給与水準が目立った伸びを見せない以上、グロス賃料が伸びようがありませんから当たり前ですね。

坪賃料は13,038円。目黒駅までは高低差が厳しいですし、徒歩10分という数字ほど利便性は高くはないのですが、不動前駅は徒歩4分ですし、この目黒川沿いの桜ビュー住戸という意味ではかなりリーズナブルな水準と言えるでしょう。
20平米台前半のスタジオタイプは96,000円~という水準でしたし、総戸数99戸が簡単に埋まってしまうのにも納得できるというものです。

この住戸ならもう少し北側開口部を大きくして角住戸感と目黒川隣接感をアピールすれば月額25万円近くとも急がなければ借り手が見つかったと思うんですけどね。今後、退去者が出た場合、賃料を上げて再募集するような気がします。

せっかくなんで利回りから適正分譲価格を想定しますと、やや弱めに見積もって月額23万円とすると表面利回り約4.5%で約6,100万円となります(都心一等地は4%ほどまで下落していますが、このぐらいの立地なら4.5%ぐらいが最近の新築物件では標準的)。
すなわち、坪単価にして約377万円という水準です。
この物件は完全なる賃貸仕様ですので、グレード感のある分譲仕様ならばおおよそ坪単価400万円という水準に妥当感がありますかね。

設備仕様面は基本的にはシングル向けの賃貸マンションなのでディスポーザーや食洗機はありません。ただ、廊下はタイル貼りですし、トイレにも手洗いカウンター付とデザイン面には多少なりとも気を使っているのが昨今のトレンドですね。内廊下設計となっている点もしかりです。

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