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【隅田川と荒川の間に】シャリエ小台リバーフォート8階85平米4,350万円【坪単価170万円】
2015-08-26

シャリエ小台リバーフォート。

足立小台駅徒歩2分の14階建総戸数169戸のレジデンス、通称「東京ハント」です。
ここのデベである東レさんは、尾久橋通りの向かい側に京阪電鉄とのJVでグランマークスツインフォート(通称「東京フリーダム」)を分譲しており、当物件はその流れを踏襲した第二弾物件という位置付けとなります。

隅田川と荒川の間、南北にわずか約200mほどしかないと思われるポジションに誕生する物件で、そういった特殊な立地ですので賛否はあるのでしょうが、隅田川を望む全戸南向き、そして、周辺には大型商業施設が建ち並ぶ買物利便性が最大の特徴と言えるでしょうか。

西日暮里駅(山手線)までわずか3駅5分でここまで水辺を感じることのできるポジションは少ないですよね。日暮里舎人ライナー沿いは駅近物件が多いのもそうですが、都心にも近いポジションながら、舎人公園など自然を感じることのできる環境のある物件が多いのも特徴の1つではないでしょうか。

個人的な最大の注目点は構造面なんですけれどもね。

公式ホームページ
IMG_5145[1]
お部屋は85平米の4LDK、南西角住戸です。西側はケーズデンキがあるので視界的な影響はあるでしょうが、それなりの距離がありますし日照面での影響はなさそうです。むろん南側は開放感のある隅田川パノラマビューです。花火やスカイツリーも望めるでしょうし、23区北エリアゆえの贅沢な「南面条件」ですね。

間取り的には近年よく見かける80平米台半ばの4LDKですが(一昔前は4LDKは90平米超が多かったが最近は80平米台半ば)、玄関前にはしっかりとしたアルコーブが確保され、玄関位置の良いプランで廊下も基本に忠実な設計なので全体的なバランスの良さを感じます。

柱もしっかりとアウトフレーム化されていますし、収納位置も工夫されているので居室形状も申し分ないでしょう。角住戸のわりにはバルコニーは少なめですが、こういった価格帯のバルコニーが単一方向にある物件はこういった造りとなるのが普通ですし、そういった中でも奥行2mもあるバルコニー、豊富な西側開口部は評価されるべきと考えます。
窓のある浴室とキッチン、さらに、キッチンは2WAYということで回遊動線も実現しておりとても風通しの良いお部屋となるでしょうね。

また、掃き出し窓のサッシ高は約2.2mと一般的な順梁物件としては最大限と思われる高さが確保されているのが殊の外素晴らしいですね。眺望を売りにする都心部高額タワマンは中低層物件に比べ開口部高を確保しているケースが多いですが、それでも順梁でサッシ高2.2mを確保できているものは非常に少ないです。上部の梁が邪魔にならない「逆梁」であればサッシ高2.2mはたやすいことですが、逆梁だとバルコニー手摺が透明に出来ず隅田川ビューの開放感が半減してしまいます。順梁で2.2mだからこそ価値があるわけです。

昨今の建築コスト高の状況下においては、どちらかというと高いサッシ高は「採光難」や「他に売りが乏しい」物件をカバーする要素の1つとして採用されるケースが多いというのが現実です。
当物件の場合、南面条件はもともと抜群に良くそれだけでも悪くはないのですが、総戸数169戸は簡単に完売できる戸数ではないですし、日暮里舎人ライナー沿いはライバル物件も多いので、全戸南向きの隅田川リバービューだけでは心許ないとの思いからこういった付加価値をプラスしたと思われます。
日暮里舎人ライナー沿いがちょっとしたマンション激戦区ゆえに生まれた好パフォーマンスと言うことができるのではないでしょうか。

坪単価は170万円。西側の視界が抜けるわけではないという影響もあるのでしょうが、中層階の角住戸でのこの単価は舎人ライナー沿いのライバル物件と比べてもリーブナブルな水準と言えそうです。当物件は物件全体的に言っても他物件に比べ専有面積を確保しており、価格面でのグロス高が販売面での障害になっている面が否めず、そのような影響で単価はそこまで伸びないのでしょうね。

ちなみに前述の2011年分譲のグランマークスツインフォートは平均坪単価145万円でしたので、やはりこのご時世ということで数字上は1割程度の単価アップが行われていることになりますが、向こうは2棟建で隅田川から見てエアリーフォートの後ろになるブライトフォートの条件はここよりも明らかに劣っていたわけで数字ほどの値上がり感はありません。2011年という不動産の売れ行きがけして良いとは言えない時期でありながら、総戸数248戸のグランマークスは販売開始から1年経たない短期間のうちに完売したことを考えてもこの物件の価格水準は十分にリーズナブルな水準と言えるでしょうね。

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