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【全戸南向きにこだわった???】プレミスト高尾サクラシティ3階72平米3,280万円【坪単価150万円】
2015-09-20

もう1件、プレミスト高尾サクラシティ。

設計・施工は長谷工で直床です。
大規模物件らしくラウンジ、ゲストルーム、キッズルーム、サクラテラスなどの共用部がそれなりに充実していますし、敷地面積16,000㎡超に対して、建築面積7,200㎡超、つまりは空地率約55%というランドプランも数字上は悪くないのですが、敷地配置図を見る限り不思議なほどゆとりを感じないですね。

100%とはいかないものの331台を確保した駐車場(うち平置84台)、駐輪場406台の他、サイクルポートを207区画も確保したことで空地の大半が消費されてしまったこともあるでしょうが、規模のわりにマンション敷地の奥行(南北の長さ)が短いことがこのランドプランの苦しさに拍車をかけている印象です。

敷地北面の一部には第三者所有の建物があり、敷地北面が凸凹しているので、そういった難しさもあったかと思いますが、当物件の敷地の奥行はもう少し確保されるべきだったでしょうね。南側の商業施設は高さ約20mとなることが予定されており、中低層階住戸からの影響は不可避なのでもう少しマンション部分の敷地形状及び敷地配置に工夫が欲しかったのは確かです。
マンションは駅に最も近いポジションとなる現在の位置が適切なのは言うまでもありませんが、このようなランドプランとなってしまうのであれば「全戸南向き」に拘る必要はなかったのかなと。そこに拘ったがゆえに大半の住戸の視界に影響を与えるという大きな代償を生んでしまったと思います。

戸建街と商業施設のある当プロジェクトは実は富久クロスと類似点が結構多いです。かの富久クロスは山手線内最高層の分譲タワマン(コンフォートタワー)であり、上に伸ばすことで最良とも思えるランドプランとしたわけで(それ以外に中層建のグリーンレジデンス有り)、ここは周辺建物への日照権などの影響でそういったことが出来なかったのは想像に難くないですが、タワーではないにしろ敷地を分けることなく2~3階建の商業施設の上部に10階建程度のレジデンスというのが個人的には周囲とのバランスを考えた上でも魅力的だったような気がします。

むろんその方が建設コストがかかりそうではあるのですが、ランドマーク性が増し、物件価値もより高まったのではないでしょうか。敷地形状に沿ってレジデンス部分はフロア中央部を頂点にしてV字型に傾けたデザイン(南東向き及び南向き)とかにしても面白かったかな。

「サクラシティ」と名付けられているだけのことはあるエントランス周りなどの環境面はレジデンスが独立しているからこそ実現出来たものかと思いますが、肝心であるはずの「住戸からの環境」が十分でないとしたらそれは本末転倒ですよね。

前回のプレミスト高尾サクラシティ

公式ホームページ
IMG_5143[1]
お部屋はエアリーコートの72平米の3LDK、南向き中住戸です。南向きではありますが、ブルームコートよりの低層階で屏風のように東西に伸びた商業施設の影響を大きくうけるポジションとなります。冬場を中心に日照面への影響は大きいでしょうね。

間取り的にはやはり田の字ベースのプランで特徴らしい特徴は先ほどのプランでも指摘した玄関の窓でしょうね。
窓を設計するために玄関の下足スペースにゆとりが生まれているのは良いのですが、その分、玄関前にアルコーブ的な部分が存在せず、共用廊下と玄関の間に十分な空間が不足しているのが気になります。
玄関ドアを開けると共用廊下幅はかなり狭くなってしまうという状況です。

奥行(玄関からバルコニーまでの距離)はそれなりなので、廊下も専有面積のわりにはやや長めとなっています。長めゆえに洗面所がリビングインではなく廊下からの動線と出来ている点は良いと思いますが、この広さでこの廊下の長さはやや勿体ない感があるというのが正直な所ですね。廊下の長さのわりには各居室の居室畳数は意外なほど確保出来ており、収納も豊富な所が意外と言えば意外なんですけれども。

坪単価は150万円。低層階で日照が良いとは言えないことから単価は弱めです。ただ、適切な比較対象となる物件がないとはいえエリア的には過去類を見ない水準であり、この単価であればせめて日照を十分に確保して欲しかった感は残りますね。

設備仕様面はスケールある物件ゆえにディスポーザーはしっかりと採用出来ています。昨日のシャリエ小台の記事でも書きましたが、スケールがあってもこのような単価水準の物件においてはディスポーザーが採用されないこともあるので、一定以上の評価をしてあげて良いでしょう。

管理費は145円/㎡。ディスポーザー付ですのでスケールメリットをそれなりに感じることのできる水準ではあります。ただ、平置駐車場率はこのようなエリアとしては低い方ですし(他は自走式駐車場棟)、100円にもっと近づけて欲しかった印象です。エレベーターは総戸数416戸で6基なので標準的ですね。

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