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【正方形に近い敷地に全戸南向きバルコニー】アトラスタワー本郷駅前79平米4,399万円【坪単価184万円】
2015-08-24

お次は、アトラスタワー本郷駅前。

えっ?本郷三丁目の駅前にタワマンが???と思った方誤解させてすみません。
この物件は名古屋の地下鉄東山線本郷駅徒歩1分の23階建総戸数158戸のタワマンです。

私は東海や関西方面に土地勘がありませんし、物件もたまにながめるぐらいなのでこちらのエリアのマンションには詳しいとは全くもって言えないのですが、この物件は間取り(というかフロアプラン)的に相当変わっているので、取り上げました。

このマンション、正方形に近い敷地形状ながら、「全戸南面バルコニー」を有しているのです。
正方形に近い敷地形状のタワマンだと容積率を満たすためには、複数方向に住戸を設けるのが必須であり、通常、南向き(1方向)だけのバルコニーとするのは困難です(住友さんの高級賃貸ラ・トゥールシリーズなどのようにそもそもバルコニーを設けないタワマンもありますけどね)。

要するに、当物件は全戸に南面バルコニーがある、つまり、全戸において南に面している部分がしっかりと存在しているということであり、誤解を招く表現なのかもしれませんが簡単に言うとこの敷地形状では通常難しい全戸南向きなのです。

んで、結局のところそのフロアプランがどうなっているのか、ということですが、南面が雁行設計となっており、フロア平面図で言うと南を下にして逆ピラミッド型のような感じです(言葉では伝わりにくいのでホームページをご覧下さい・・・。画像掲載は面倒なので基本的にしておりません・・・。)。

このようなフロアプランとなっているため、フロア中央部はやや持て余している感がありますが(駐車場もタワー内部ではなく、地下です)、そのようなゆとりを厭わない設計だからこそ(余計な建築コストがかかる)、このような全戸南面バルコニーという稀有なフロアプランが実現出来たのでしょう。共用廊下も内廊下設計となっておりかなり高級感があります。

設計は石本建築事務所、施工は西松建設で制震構造が採用されています。
23階建総戸数158戸ということでタワマンとしては小ぶりな物件ですが、スカイラウンジやゲストルーム、高級感のある内廊下、そして稀有な全戸南向きのフロアプランと凄く興味深い物件です。

まぁ、今更言うなという感じですが、当物件の敷地南側は東山線の線路です・・・。昨今の東京都心部ではタワマンで日照を重視したランドプランというのはどちらかというと少ないわけですが、こういったエリアは音のデメリットがあったとしても日照を重視すべき立地ということなのでしょうね。

ここ数年は東京のタワマンにおいて南向き住戸とそれ以外の向きの住戸の単価差が小さくなってきており、眺望次第で逆転するケースも少なくありませんが、東京も一昔は南向き住戸が今よりもかなりもてはやされていたわけで単価差が今よりも大きいケースが大半でした。
割安感があり利回りやリセールバリューも伸びるタワマンの北向きには私も随分お世話になりました。あの頃はよかった・・・。
昨今はそういった物件にはなかなか巡り会うことは出来ませんが・・・。

公式ホームページ
IMG_5152[1]お部屋は80平米弱の3LDK、南面バルコニー付の「東向き中住戸」です。南も北も隣戸が存在しているのですが、前述の設計ゆえにしっかりとLDに南面バルコニーを設けることが出来ています。

敷地の東西幅に限りがあるため、東には奥行のあるバルコニーを設けず(サービスバルコニーのみ)、室内部分をなるべく東側に突き出すことで雁行設計を実現し、南面にバルコニーを設けることが出来ているわけですね。
南面の雁行部分の長さは約3mぐらいだと思うので、タワマンで頻繁に用いられるような奥行2mのバルコニーが東側にあったらLDはほとんど南側に面することが出来ずバルコニーどころか開口部でさえも設計出来ないということです。

中住戸としては廊下はけして短くはありませんが、この廊下の長さで洋室2室が独立できている点はむしろ評価されるべきですし、キッチンにもつながっているシューズインクローゼットはスーパーで重い買い物をして帰ってきた時などにめちゃくちゃ重宝しそうですね。

首都圏でも駅前タワマン実績の豊富な旭化成らしい非常に興味深い点が随所に見られる物件ですね。

坪単価は184万円。東海地方の相場感はないので高いのか安いのかよ~わからんです(汗)。ただ、昨今の建築コスト上昇化(全体コストに占める建築コストの割合が以前よりも上昇している)においてこのだけ設計・施工面でクオリティの高い物件となっていることを考えるとその184万円という数字以上の割安感があると見るべきではないかと思います。

設備仕様面はそれなりのスケールがあるのでディスポーザーはついていますし、20階以上のプレミアムフロアはキッチン天板が天然石仕様となるようです。

管理費は156円/㎡。内廊下でディスポーザー付、さらに、総戸数158戸という小ぶりなタワマンで各階ゴミ置場とコンシェルジュサービスまでついてのこの管理費はもの凄く安いですね。首都圏よりも多少人件費が抑えられるという理由もあるにはあるでしょうし、エリア的に管理費が300円/㎡前後となるような物件が少なく、高額すぎる管理費は販売上不利になることが影響していると思われます。
いかに首都圏タワマンが管理費をボッタくっているかが分かってしまう感じでちょっとひきますね・・・。

首都圏とは違い駐車場設置率が高く(全127台。機械式中心だが平置もあり)、駐車場収入が管理費収入を補ってくれる面は少なからずあるとは思いますが、それにしても首都圏に比べたらすんごく安いです・・・。

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