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【南東向きのパークフロント】ウエリス茅場町73平米8,598万円【坪単価389万円】
2015-08-27

ウエリス茅場町。

茅場町駅及び八丁堀駅徒歩5分(京葉線。日比谷線は徒歩7分)、水天宮前駅徒歩11分、日本橋駅徒歩12分、宝町駅徒歩14分、新富町駅徒歩15分、そして東京駅徒歩18分の10階建総戸数27戸のレジデンスです。

八丁堀界隈は次から次へと分譲が行われますし、ましてここは1フロア3戸の小規模物件と言うことで地味目な物件なのですが、越前堀児童公園を南東向きに望むパークフロントという特長があります。

越前堀児童公園の対岸と言えるポジションで先行分譲しているサンウッド東京茅場町パークフロントは北西が越前堀児童公園となるので、全戸北西向きとはしていませんでしたが、こちらは当然に全戸南東向きのパークフロントということになります。

全戸南東向きとしているため、サンウッドの北西向き住戸のようにワイドスパンに出来ていない点は残念ですが、中央区の中低層マンションで南面条件に優れた物件というのは非常に少ないので、このエリアに住みたいファミリー層には貴重な存在かもしれませんね。

公式ホームページ
IMG_5158[1]
お部屋は73平米の3LDK、南角住戸です。上層階住戸ですので、南方向の明正小学校の建物もほとんど影響のない当物件の中で最も条件の良いポジションとなります。上の階に行けば行くほどパークフロント感は失われてしまいますけれどもね。

間取り的にはまさにこの八丁堀エリアや日本橋エリアなどに多いタイプのプランです。このあたりのエリアは敷地面積の小さい小規模物件が多いためか、広々としたバルコニーを確保できる物件は少ないです。
角住戸ながらバルコニーが非常に小さく、LDにFIXサッシを用いた設計はこのエリアで非常によく見られるタイプとなります。

このエリアの物件は細い道路に面しているものも少なくなく、周囲がビルなどに囲まれているケースも多いので少しでも室内に光が入りやすいようにFIXサッシを多用するという意図もあるわけですが、この物件の場合はパークフロントで日照採光良好ですので、フルバルコニーの方が魅力的だったような気もします(もちろん順梁のガラス手摺でね)。まぁ、公園からの視線との兼ね合いもあるので、階数によっても何がベストかは変わってきますし一概には言えないですけれども。

専有面積に占める居室畳数割合は69.2%((15.3畳+6.2畳+5.0畳+4.7畳)×1.62㎡【※】÷73.08㎡)と角部屋としては気持ち低い水準ですが、収納が非常に充実しているので、有効面積はそれなりです。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

ただ、明らかにベッドルーム1がサービスルームとなることを回避したいがためにLDドアを思いきり玄関側に寄せており、結果的にLDの畳数がかなり水増しされている点には注意が必要ですね。プラウド日本橋三越前の南西角住戸でコメントしたのと似た苦肉の策ですね。
こちらのプランの場合はそもそも9~10階以外は採光不足によりベッドルーム2がサービスルーム扱いとなっており、ベッドルーム1までもがサービスルームとなると「1LDK+2S」となってしまい売れるわけがありませんから、このようにせざるを得なかったのでしょう。

1.1畳分のカウンターもありますし、実質的なLDはかなり狭いですが、マスターベッドルームの引き戸がいわゆるウォールドアとなっておりきれいに折りたためるタイプなのは救いですね。引き戸を開けば空間的な広がりを感じることが出来ます。

坪単価は389万円。当物件で最も条件の良いポジションであるため高めの設定となるのは分かりますが、それにしても・・・というお値段です。サンウッドより1割は高い水準ですし、やはり近隣のブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューの中層以下やブリリアザ・レジデンス東京八重洲アベニューと比べても割高感がありますね。

パークフロントの価値は認めますが、最寄駅まで徒歩5分はこの界隈では近いとは言えませんし、パークフロントに適しているはずのファミリー向けの間取りとしてはやはりちょっと手狭感がありますよね。この広さだと将来的なリセールを想定する人も多いでしょうが、この単価だとむろん安心はできませんよね。

サンウッドは全戸60平米台だったのでそれと比べると広さがありますし、ブリリアザ・レジデンスの方は全戸50平米台の2LDKですので、このような70平米台の3LDKは競合が少なく、強気な設定にしやすい面もあるのかもしれませんが。

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