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【なぜに1317なのか】パークホームズ金沢八景ステーションベイフロント2階72平米4,190万円【坪単価192万円】
2015-09-07

もう1件、パークホームズ金沢八景ステーションベイコート。

施工は鴻池・淺沼組建設工事共同事業体です。前回の記事で書いたようにスケール的には大して大きくない物件なのですが、話題性のある駅前区画整理事業であるためかそれなりにネームバリューのある2社のJVとなっています。

10階建ですし特別な技術などが採用されているわけではありませんが、敷地には強固な地盤があり、直接基礎を採用出来ています。言うまでもないことですが、東京・神奈川の海沿いは埋立地が多いので海まで徒歩3分の地で直接基礎が出来るエリアというのは非常に限られています。

また、総戸数119戸という規模のわりには共用施設も充実しています。ワークラウンジとレストラウンジは小ぶりではありますが、ダーツなども設置された遊び心のある空間です。
メインとサブの2つのエントランスはいずれも道路から奥まった位置に設計されており、その緑の動線は美しく、また、メインエントランスの先にあるギャラリーホールとアトリウムはかなり開放感のある空間となっており、ランドマークレジデンスらしさを十分に感じることが出来ます。

前回のパークホームズ金沢八景ステーションベイコート

公式ホームページ
IMG_5168[1]
お部屋はエアリーコートの70平米超の3LDK、南西角住戸です。エアリーコートの南側は隣接建物の影響が不可避ですし、西側も道路の向かいにパチンコ屋さんの駐車場がこの物件の8階ぐらいの高さまであるので、当物件の中ではお世辞にも条件が良いとは言えません。
ただ、当物件の西側メインエントランスが前述のように奥行のあるランドプランとなっていることからも分かるようにパチンコ屋の駐車場まではそれなりに距離が確保されてはいるので圧迫感はそこまでではないでしょうか。
低層階は日照面での影響は少なからずあるでしょうが、その分、エントランスの緑が室内から望めるという良さもあるでしょう。

間取り的には南側からの日照は期待出来ませんが、浴室にも窓がありますし、通風面が良好なプランとなります。
この玄関形状であれば玄関に窓があるとなおよかった気がしますが、クランクインの玄関はプライバシー面で有用ですし、玄関側の柱の食い込みもほとんどなく全体的に悪くないプランでしょう。

先ほどのプラン同様にナロースパンですが、やはりしっかりとした幅のある連窓サッシが採用されているのでメイン開口部からの採光は良好でしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は70.8%((12.4畳+3.2畳+6.1畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷72.29㎡)とやや低めの水準ですが、収納はまずまずですし、無駄な面積がとりたてて多いという感じはしないですね。1317の狭い浴室はやはり気になりますが・・・。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は192万円。当然ですが南向きや東向きに比べると弱い値付けであり当物件では下限に近い水準となります。ブランズ金沢八景のように30~50平米台の専有面積の小さなプランも設計し専有面積の幅をもっと大きくすればもっと早く完売させることが出来ていたと思いますし、平均単価的にももう少し伸びた可能性もあるのでしょうが、そのようなことをせずに64~102平米というゆとりあるプランで固めたところに三井さんの自信がうかがえる物件でもあります(だったら浴室も1418にしてよとも言いたくなりますが・・・。)。
専有面積に差がないことでむろん住民属性のバラツキも少なくなり、良好なコミュニティが作られやすくなるはずです。あまり同年代ばかりが固まるとそれはそれで数十年後に困るケースも出てくるわけですが。

設備仕様面は100戸超のスケールがありながらディスポーザーがないのは残念ですが、食洗機、食器棚が標準装備されているのは良いでしょう。ただ、トイレの手洗いカウンターは欲しかったかな。しつこすぎですが浴室は1317ですし、水回りがちょいと疑問な物件ですね。

管理費は228円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしでスケールメリットもあるのにこの単価というのは割高感があります。三井の物件(管理会社が三井不動産レジデンシャルサービス)は他社に比べ割高なものが多いのでその影響が大きいのではないでしょうか。

駐車場は全39台でうち10台が平置です。これ以外に洗車用の駐車スペースがあるようですね。

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