top  >  【新築】豊島/板橋/練馬  >  【駅徒歩3分の希少性は分かるけど・・・】ルフォン常盤台ザ・レジデンス5階83平米7,460万円【坪単価298万円】

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)


最新記事

月別アーカイブ

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)

【駅徒歩3分の希少性は分かるけど・・・】ルフォン常盤台ザ・レジデンス5階83平米7,460万円【坪単価298万円】
2015-08-30

ルフォン常盤台ザ・レジデンス。

ときわ台駅徒歩3分の9階建(建築基準法上は地上8階、地下1階建)総戸数90戸のレジデンスです。

南口ではありますが、駅徒歩3分の物件は多くはありませんし、ときわ台駅は駅前に大きな物件があるわけではないので、総戸数90戸というスケール感があるのは良い材料の1つではあるでしょう。駅徒歩1分のベリスタ常盤台は総戸数73戸とそこそこのスケールはありますがここには及びません。
まぁ、ちょっと駅から離れれば有名な常盤台ガーデンソサエティやブリリアときわ台ソライエレジデンスなどの超大規模物件があるわけですが。

そんなこんなでそれなりに希少性のある立地に誕生する当物件なのですが、ホームページでは違和感のあるアピールがなされています。リビオ目黒ザ・プレイスの記事で指摘したのと全く同じケースですので詳しくはそちらをご覧いただければと思うのですが、過去10年の板橋区内の供給物件165物件のうちときわ台駅徒歩3分以内の物件はわずか3物件(他2物件は前述のベリスタとデュオステージ常盤台銀座です。レーベンハイムは2003年分譲のため期間外)であり、「2%にも満たない価値がある」と言い切っています。

何が問題かと言うと板橋区の中で「ときわ台」駅が最寄りというだけでかなりの物件を絞っていることです。「ときわ台」駅が板橋区の中で誰もが認めるナンバーワンの駅であればこの絞り込みはアリなのですがそうではないわけで、板橋区全体から見れば1つの駅あたりの物件供給なんてたかが知れているのでどの駅の物件でもこの手法を用いれば数%未満の存在になるのは当たり前なんですよね。

当物件の立地は駅徒歩3分ながら落ち着いたポジションですし、南東・南西の角地という点も素晴らしいので下手な小細工をする必要はないと思うのですが、やっぱり北口ではない分、駅近のアピールに必死になりすぎてしまったのかなぁ・・・。

公式ホームページ
IMG_5177[1]
お部屋は83平米の4LDK、南角住戸です。前述の通り南東・南西の角地に建つ当物件ですので、このプランが日照的に最も条件の良いポジションに存在しているということになります。

間取り的には4LDKとしては小ぶりな広さになるため、LDが11.4畳とギリギリの広さですね。
LD入口付近のデッドスペースが普通にあるのでLDの手狭感がやや心配になるプランです。

ただ、洋室3の引き戸を開け放てば空間的な広がりはそれなりでしょうし、LDの二面に幅のある開口部があること、特に、南西面は奥行のあるバルコニーに面しているので、それが良い方に出る可能性は十分にあります。

玄関廊下は角住戸としては標準的な長さですし、プライバシー面の配慮も申し分ありません。
また、収納はやはり多いとは言えませんが、数自体は豊富ですし、使い方次第でカバー出来そうな感はあります。

順梁ながら角の柱が南端の頂点部分に位置しており(一般的には逆梁の場合にこの柱位置になる)、バルコニーやLDから南東方向の視界が遮られてしまうのがやや残念ですが、開口部の充実した角部屋らしさのあるプランとなっている点は良いでしょう。

坪単価は298万円。中層階でほぼ300万円という水準で、平均坪単価193万円だったウェリスときわ台、約250万円の常盤台ガーデンソサエティ、約215万円のブリリアときわ台ソライエレジデンス(未だ分譲中)などの駅距離のある物件とは全く異なる水準を形成しています(ちなみに駅徒歩1分のベリスタは233万円)。
前述のようにこのぐらいのスケールとブランド感のあるときわ台駅近物件は希少性がありますし、昨今の相場高からすればおかしいとまでは言いませんが、買うのに勇気のある単価水準であることは確かでしょうね。

【「ザ・レジデンス」の聞こえは良いが】ルフォン常盤台ザ・レジデンス1階70平米5,390万円【坪単価254万円】 | topページへ戻る | 【ゆとりある下足スペース】プラウド立川トレサージュ1階80平米5,468万円【坪単価226万円】

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る