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【わりと駅に近い碑文谷アドレス】ドレッセ碑文谷4階73平米8,730万円【坪単価394万円】
2015-09-02

ドレッセ碑文谷。

学芸大学駅徒歩11分の5階建総戸数33戸(非分譲1戸含む)のレジデンスです。

惜しくも駅徒歩10分圏内とはならないポジションですし、学芸大学駅からは目黒通りを越えなければならないポジションですが、碑文谷アドレスの「分譲マンション」というのはほぼこの碑文谷2丁目とさらに学芸大学駅より遠くなる(むしろ都立大学駅寄りとなる)碑文谷3丁目に存在しているので、この物件は碑文谷アドレスの中ではわりと駅に近い方ということになります。

道路を挟んだ東向かいは目黒本町であり、ギリギリ碑文谷という場所にはなりますが、「碑文谷」アドレスに拘りのある方にはわりと良い条件の物件と言えそうです。
ディアナコート碑文谷イーストアベニュー(目黒本町アドレス)などの例外こそあるものの、この物件の区画まではマンション名に「碑文谷」、一方、目黒本町アドレスとなるマンションには「学芸大学」や「目黒学芸大学」と入る傾向がありますね。

公式ホームページ
IMG_5198[1]
お部屋は73平米の3LDK、南東角住戸です。南側には同じような高さ・規模のコンフォリア碑文谷が立っているので上層階でも視界的に抜けるわけではありませんが、南東角は最も前建の影響を受けづらいポジションですし、日照はもちろん良好です。

ただ、そのような条件の良いポジションながらかなり面積を絞ったプランとなっている点は少々残念ですね。

間取りの形が良ければ73平米でもそれなりのゆとりを感じることが出来るでしょうが、当プランは玄関位置が悪く、廊下が短いとは言えないため、3LDKとしてはかなり有効面積の小さいゆとりを感じづらいプランとなってしまっています。

LDは入口付近のデッドスペースもそれなりながら11.6畳表記でしかありませんので、やはり手狭感は否めません。73平米程度のオーソドックスな田の字ベースの中住戸であればLDは12.5畳前後あるのが普通なので、やはりこのプランのLDは少々寂しいです。

また、廊下はそれなりの長さがありながらもトイレや洗面所の入口が玄関の延長上となる廊下部分にあるので、プライバシー面にも難があります。

キッチンは2WAYで便利そうですし、突き当たりに斜めとなる部分のある廊下など細かな計らいがなされている点は評価出来るのですが、収納も心許ない感じですし「3LDK」という意味ではバランス的にちょっと難しいものとなっています。

洋室3の引き戸にはスライディングウォールが採用されており、開け放つと違和感なく2LDKとして使えますし、幅のあるL字型の掃き出し窓が設計されたLDは畳数以上の開放感を生み出してくれそうですけれども、その一方で2m未満の下がり天井の存在感もかなりのものなので、三次元は二次元ほどの広がりはないですね。

ただ、柱はほぼアウトフレーム化されていますし、奥行は大したことないもののフルバルコニーである点は評価出来ます。バルコニーは25平米を越える広さがあり、かなり大きいです。
言わずもがなバルコニーは容積率算入外となるので、バルコニーを減らせば専有面積が増やせるということはないのですが、バルコニーをもう少し狭くする代わりに専有面積があと2~3平米広かったらなぁ・・・と思わずにはいられないプランですね。

坪単価は394万円。上層階の条件の良い南東角住戸ですのでそれなりの単価とはなりますが、碑文谷アドレスの駅徒歩11分であれば昨今の相場下においてはまずまず全うな単価と言えるのではないでしょうか。
碑文谷アドレスではありませんが、同じような駅距離のモリモトのディアナコートピアース、さらに、シティハウス目黒学芸大学などの後塵を拝した形となるので、需要は旺盛な状況とは言い難く碑文谷アドレスとはいえそこまで強気な設定とするのは難しいのでしょう。
駅距離のあるポジションとはなりますが、碑文谷1丁目にはブリリア目黒碑文谷がリリースされましたし、さらに言えば、その碑文谷1丁目には三菱地所の計画もありますので。

【バルコニー側がインフレーム、共用廊下側はアウトフレーム】ドレッセ碑文谷2階70平米6,930万円【坪単価327万円】 | topページへ戻る | 【洗濯機置場とデスクの組合せ】パレステージ梅島シャインコート77平米4,590万円【坪単価197万円】

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