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【文京区はモリモトだらけ】ディアナコート千石丸山町2階72平米7,490万円【坪単価343万円】
2015-09-08

ディアナコート千石丸山町。

千石駅徒歩8分、巣鴨駅徒歩10分、新大塚駅徒歩12分の7階建総戸数25戸のレジデンスです。

敷地面積650㎡超の小ぶりな物件であり、昨今のディアナコートブランドの安売りの流れを感じずにはいられない物件ではありますが、大通りから深く入った落ち着いた立地条件、そして、山手線まで徒歩10分圏内の文京区アドレス、かつ、地盤に優れた高台立地という特長あるポジションに誕生します。

文京区のディアナコートは、ディアナコート小石川翠景、ディアナコート本郷の丘プロジェクトなど今後も目白押しであり、特にこのエリアに地縁のある方以外は悩ましい状況かと思いますが、次々と近い立地で分譲を行っているのはモデルルームコストの削減を図るという意味合いも強いのでしょうね。

本郷の丘プロジェクトは結構なスケールのプロジェクトとなりますが、リーマンショック後に再生となって以降のモリモトは基本的に総戸数50戸未満の物件が多く、他デベでは竣工売りとなってもおかしくないようなスケールのものが多いです。「ディアナコート」ばかりを分譲しブランドをほぼ一元化してしまうことで設備仕様などの差も少なくすればよりモデルルームコストも抑えられるというわけです。

ここ数年、ディアナコートを中心にモリモトは文京区で非常に積極的に分譲を行っています。一昔前のモリモトと言えば目黒区・渋谷区のイメージだったのですが、時代と共に変わるもの、いや、変えていかなければ生き残れない時代なのでしょうね。

公式ホームページ
IMG_5196[1]
お部屋は72平米の3LDK、東角住戸です。2階なので視界は抜けませんが、周囲は戸建が中心なので圧迫感などはなく日照も良好です。

間取り的にはFIXサッシを多用した外観デザインを意識したモリモトらしいものとなっていますが、あまりにFIXサッシが多すぎて角住戸ながらバルコニーが小さいのはやはり気になりますね。

眺望が1つの価値となるタワマンではないわけですし、こういった住環境重視(バルコニーに洗濯物を干したい人も多いでしょう)のエリアでのこのバルコニー設計はちょっと違うのではないかと。

一見廊下はそれほど長くありませんが、LDの入口付近の実質的な廊下部分は結構大きいですし、トイレの扉の開く向きも玄関方向を向いているのでプライバシー面もちょっと残念です。

FIXサッシを多用しているため柱の食い込みも大きいですし、カウンターによる面積消費もそれなりです(カウンターの奥行が薄いのは良いですけどね)。

その反面、収納は角住戸としては狭めの専有面積を考えれば充実している方という印象ですし、南方向からの日照が入りやすくなるL字型のLDサッシも良いと思います。

坪単価は343万円。視界抜けのない低層階ということもあるでしょうが、山手線徒歩10分内の文京区アドレスということを考えると少なくとも高値追及感はないですね。前述のように文京区では次々と供給予定なので、長期販売は望ましくないという判断もあるのではないでしょうか。

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