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【外廊下、ディスポーザーなし】シティハウス広尾南55平米6,780万円【坪単価409万円】
2015-09-10

もう1件、シティハウス広尾南。

施工は川口土木建築工業です。三菱地所や三井不動産など大手デベ物件も数多く手がけるゼネコンですが、高額物件の実績は少なくシティハウス恵比寿伊達坂ぐらいになると思います。

シティハウス恵比寿伊達坂に起用された時は驚きましたが、シティハウス中目黒で長谷工を起用しているようにスミフさんは完全にゼネコンのネームバリューを捨てた戦略に軌道修正したのでここも驚きはありません(というか最初からシティハウス恵比寿伊達坂と一括での契約なのでしょうね)。

当物件がシティハウス恵比寿伊達坂よりもあからさまに分譲単価を抑えているのは前回の記事で書いた通りですが、単価を抑えたがゆえか外廊下設計です。
シティハウス恵比寿伊達坂は全戸南向き(つまり、バルコニーが同一方向でその反対側が共用廊下)で一般的に外廊下が造りやすいランドプランであるにもかかわらず内廊下設計としている点や2基のエレベーターを離した位置に設計することで中住戸にも両面バルコニープランを設計するなど高額物件らしい取組みがなされていましたが、当物件にはそのようなことはなく至って普通な全戸南東向きのランドプランとなっています。

外廊下はシティハウス神宮北参道などと同様のデザインで一般的な外廊下と比べれば高級感はありますが、大通り沿いの立地条件ですし、やはり内廊下が相応しかったかなと。

1階部分には事務所スペースがあるので、レジデンス部分のエントランススペースを確保しづらかったのか、総戸数90戸というスケールのわりにはエントランス周りが地味な印象が拭えませんが、車寄せの感じは悪くないですね。

前回のシティハウス広尾南

公式ホームページ
IMG_5242[1]
お部屋は55平米の2LDK、南東向き中住戸です。低層階ですが、1フロア8戸のうち東側から4番目のポジションとなるので南西側にある建物の影響は少なくて済みそうです。

間取り的には2LDKとしてはやや小さめですが、凹んだ玄関位置で廊下も短く、柱も完全にアウトフレーム化されている効率的なプランなので、50平米台後半のプラン大差ない使い勝手があるのではないでしょうか。

廊下は短いながらもプライバシー面の配慮がなされている点が好感が持てますし、洋室2のほぼ完全に開け放つことのできる引き戸なども良いですね。

収納もまずまず充実していますし、全体的にバランスの良さを感じる好プランと言えるでしょう。

坪単価は409万円。他デベであれば安く感じないのでしょうが、スミフ物件だと安く感じてしまう不思議。2LDKでこのグロスだとけして高い利回りは出ないでしょうが、一応は広尾駅徒歩10分圏内ですし、投資需要なども呼び込めそうな水準ではあります。

設備仕様面はこの価格帯この総戸数でディスポーザーがないのは驚きですが、食洗機、ミストサウナ、水回り天板の天然石仕様、さらにはLDにビルトインエアコンとそれなりのものにはなっているようです。

管理費は219円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので物件価格のわりには管理費は抑えられています。ランニングが安いので実利回りで見るとさらに魅力的に映るかもしれませんね。投資としては坪単価400万円そこそこで40平米台の1LDKがあればもっと魅力的でしたね。
最近ほんと1LDK少ないので・・・。

駐車場は全27台で機械式中心です。

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