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【バルコニーを南に】プレサンスロジェ町屋67平米4,830万円【坪単価237万円】
2015-09-27

プレサンスロジェ町屋。

町屋駅徒歩9分(千代田線。京成本線は徒歩11分)の12階建総戸数53戸のレジデンスです。

町屋駅周辺はルフォン町屋の2物件の後にクレヴィア町屋も分譲され、パークホームズ町屋あたりから立て続けに供給が続いている印象でしたが、予想していたよりも完売がスムーズだった印象です。隅田川を越えず、かつ、都心アクセスも良好なポジションにしては坪単価が比較的こなれているエリアだからなのでしょうか。

この物件のデベロッパーであるプレサンスコーポレーションは近畿圏では2010年から5年連続販売戸数がトップのデベロッパーです。
首都圏ではイマイチ存在感を高めるには至っておりませんし、当物件も立地自体に特別感はありませんが、その敷地形状を活かすためか、全戸ワイドスパンと言える設計となっておりちょっと興味深いですね。

公式ホームページ
IMG_5336[1]
お部屋は67平米の3LDK、南東角住戸です。当物件の敷地は南北に長いため、全戸東向きという設計です。
しかしながら、当然、角住戸だけは南に面することが出来ますし、この角住戸の何が珍しいかと言うと、南側にバルコニーがあることですね。

こういった「全戸東向き」という設計の場合、通常、全戸東側にバルコニーが設計されるのですが、角住戸は東側をFIXサッシにして、あえて南側にバルコニーをつけるという細かな設計がなされています。理想は東と南の二方向バルコニーだったような気もしますが、東側だけにあるよりは南側だけにある方が遥かに良いのは間違いありません。南側にバルコニーがあることで上階のバルコニーが夏場に庇の役割を果たしてくれるのです(冬場は太陽が低いので室内まで日射しが入り暖かい)。

外観を見るとこの南端の設計がいかに珍しいかが分かると思います。一見、南棟と東棟の2棟に分かれているように錯覚しちゃいません???

間取り的にはいわゆる狭小3LDKです。「わざわざ南側にバルコニーを設計した南向き角住戸」なので広めのプランとなってもおかしくなかったのですが、弱気ですね(汗)。
中住戸や上層階には70平米超や80平米超のプランもあるので全部が全部弱気ということではないのですが、ちょっと残念ではあります。

洋室全てがリビングインのプランで廊下を極力短くしているので、居室畳数は70平米超のプランと大差ない水準で確保出来ていますが、収納は多いとは言えませんし、1317の浴室あたりにも手狭感を感じますね。

東面、南面共に柱の食い込みが目立つプランなのも残念です。東面に他住戸と同じようにしっかりとしたバルコニーがあればこのように柱が食い込むことはなかったことになります。

坪単価は237万円。ここ最近の町屋物件と大差ない水準ではありますが、中層階であることを考えると(このプランは中層階までしかない)、やや強めの設定と言えるでしょうか。このように南向き住戸率の低い物件は全戸南向きの物件に比べ南向きが強気な設定になるケースが多いです。それでも南向きから売れるのが通例ですが・・・。

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