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【敷地形状ゆえの】プレシス東日暮里エアマークス7階58平米4,490万円【坪単価257万円】
2015-09-28

プレシス東日暮里エアマークス。

鶯谷駅及び入谷駅徒歩10分、日暮里駅徒歩15分の10階建総戸数26戸のレジデンスです。

プレシスらしい小規模物件となりますが、ギリギリでも山手線徒歩10分圏内というのは大きなメリットですし、「エアマークス」と名付けられているだけあって大通りに面していないポジションのわりにはかなり開放感のあるポジションです。
最初、「エアマークス」って意味わからん、とも思いましたけど現地を見るとまぁ分からなくはないですね。

敷地は三方角地で道幅もそこそこ、かつ、周囲には高い建物が少ないので、中層階以上で視界が抜けてきます。

施工は上滝です。初めて聞く名ですし、名前だけ見たらゼネコンとは思えない・・・。
担当するのは東京支店ですが、本社は長崎にある会社なのですね。昨今のゼネコン不足を端的に表しているかのような起用です。

外観デザインは一般的なもので特筆すべき点はありませんが、敷地形状の影響もあり、エントランスアプローチは奥行がありますし、打ちっ放しと間接照明を用いたエントランス周りはちょっとお洒落な雰囲気ですね。

公式ホームページ
IMG_5306[1]
お部屋は58平米の3LDK、南角住戸です。敷地形状が影響し、このプランは1フロアに1戸だけ南側に凸となった位置にあるので、南・東・西に開口部のある三方角住戸となります。
南西方向にはコスモ東日暮里ガーデンフォートがありはしますが、影響は少なく、日照だけでなく眺望も望める良好なポジションとなります。

間取り的にはこれぞプレシスという狭小3LDKです。当物件は3LDKは広くとも63平米、4LDKでも68平米というあからさまな狭小戦略を実行しています。
鶯谷駅とは言え山手線徒歩10分圏内ということで結構な坪単価水準となるため、とにかくグロスを抑えたいということなのでしょうね。

当然、玄関廊下をコンパクトにしてなんとか有効面積を増やそうとしているわけですが、如何せん58平米しかありませんので、LDKは10.6畳(純粋なLDだけだと7畳ぐらい?)、洋室2室は5畳未満、小さな洗面所と、胸を張って3LDKと言えないような生粋の狭小プランとなっています。

異常にデカい2.4畳ものウォークインクローゼットがあることに驚かされますが、他の収納は小さいですし、そもそも柱の食い込みが非常に気になりますよね。
4畳台のただでさえ手狭な洋室2室に思いきり柱が食い込んでのが凄いなと・・・。

敷地形状が歪で複雑なフロアプランとなっているので柱を逃がすのは難しかったとは思いますが、せめて片方ぐらいはアウトフレームにして欲しかったですよね。この専有面積の3LDKでこの食い込みによる面積消費は結構厳しいです。

坪単価は257万円。物件内では条件の良い南向き角住戸ですし、山手線徒歩10分ですから、単価的にはまずまずなのだとは思いますが、柱の食い込みによる面積消費を考えるともう一声って感じでしょうね。徒歩10分以内の物件ではありませんが、イニシア西日暮里なんかと比べても割高感があります。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機はついています。プレシスの中では坪単価的には高い方に入ってくると思いますし、プレシス西葛西ペイサージュでは水回り天然石天板仕様などが採用されていたのでここも高級路線かと思いきや、そうではないようで天然石仕様などはありません。前述のようにかなり思い切った狭小プランを採用していますし、この物件はコスト的により厳しいのかもしれませんね。

管理費は237円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高めの水準ですが、スケールメリットに著しく欠けるので致し方ないでしょう。狭小プランなのでグロスで考えるとランニングコストはまずまず抑えられてますしね。

駐車場は全8台が平置です。敷地形状が歪で「余白」が生じているがゆえのメリットですね。

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コメント:

モモレジさん、こんばんわ!
これまた狭い3LDKですね。もはや都心でファミリーが80m2に住むのは難しいですね。
でも、この物件考えようによってはいいかもなんて思いました。この形状なら洋室2の壁を撤去すればそれなりの2LDKに、洋室3まで広げれば広めの1LDKにできないかなと。そんな工事可能ですかね??
住宅ローン控除も使えそうで、まがりなりにも山手徒歩圏ですしね。ただ柱が残念ですし、窓が連装サッシならなおのことよかったですね。

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます!

80平米超は「夢」と考える時代になった感がありますよね・・・。

当プランは2LDKにも1LDKにも出来ると思いますが、昨今の物件は大概そんな感じに・・・。
この柱はもうちょっとどうにかして欲しかったですよねぇ。

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