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【クレストプライムタワー芝より遥かに高いけども・・・】コンシェリア芝公園13階51平米7,240万円【坪単価466万円】
2015-09-29

コンシェリア芝公園。

浜松町駅徒歩6分、大門駅及び芝公園駅徒歩7分、三田駅徒歩10分の15階建総戸数65戸のレジデンスです。
未だに分譲中のクレストプライムタワー芝のすぐ近くですね。

20平米台の1Kプランがメインとなる投資需要をメインターゲットにしたコンシェリアシリーズですが、コンシェリア虎ノ門などと同様に上層階には50平米超のプランが用意されています。

そのプランが結構衝撃的だったので、満を持してご紹介しましょう(笑)。

施工は塩田建設です。
総戸数65戸とは言え、ほとんどが20平米台ですので、共用部のスケール感に乏しく、デザイン的にも特筆すべきものはありませんが、内廊下設計となっている点は良いでしょう。50平米台のお部屋のあるマンションという意味では内廊下設計はけして珍しくはありませんが、20平米台中心のマンションにおいてはまだまだ内廊下設計というのは少ないので賃貸に出す場合にもそれなりの強みにはなるでしょう。

まぁ、50平米台に比べ20平米台の坪単価の高さがハンパないですけれども・・・。

公式ホームページ
IMG_5318[1]
お部屋は51平米の2LDK、南西角住戸です。上層階ですが、周囲は同じような高さの建物に囲まれており、眺望は望めません。ただ、細い道路ではあるものの敷地の南も西も接道はしていますので、前建との距離は最低限は確保出来たポジションとなります。

それで肝心の間取りですが、LDに窓がありません・・・。よくあるウナギ系の1LDKなどにおいては「玄関⇒廊下⇒LD⇒洋室」という並びでLDが内側にあり、洋室にしか窓がないケースは珍しくありませんが、2LDK、まして角住戸でこのパターンというのはなかなか革命的ですね(笑)。

まぁ、50平米ちょっとの広さしかないので実質1LDK的に使ってね、ということなのでしょうが、ちょっと不思議なプランニングではありますよね・・・。

そもそも、投資需要がメインターゲットとはいえ、50平米超だと実需的な側面を持つ検討者もいるかと思うので、登記面積(内法面積)で50平米以上を確保しておくべきで、どうしてこのような中途半端な面積のお部屋を設計するのか謎です。下階と壁位置を変えることなく、25平米(1Kタイプ)×2で造れるからですかね???
そうだとしても共用廊下側で調整するなどすれば壁心で53平米ぐらい確保できると思うんですよね。53平米でしっかりとした2LDKとすれば賃料も結構伸びると思うんですよね。

坪単価は466万円。この単価で売れるのであればクレストプライムタワー芝がなぜにまだ売れ残っているの???っていう話になりますが・・・。
以前もちらっとコメントしましたが、クレストプライムタワー芝は春先に中層階以下の価格を見直しして坪単価350万円程度にしています(それでも、分譲開始した2009年時点と同じか少し高いぐらいですが・・・)。

当物件の20平米台の1Kは低層階でも坪単価500万円を越えてますから、それと比べると安く感じてしまうのかもしれませんが・・・。

設備仕様面は当然ディスポーザーもありませんし、この価格帯の大手デベ物件(実需をメインターゲットした物件)なら当然あるような天然石天板仕様などもないばかりか床暖房もないですか・・・。
また、食洗機やトイレ手洗いカウンターもありませんが、タイル貼りの廊下はスタイリッシュで良いですし、キッチンには食器棚が標準装備されています。

管理費は359円/㎡。スケールに欠けるいわゆる投資マンションのケースではこれより高い単価水準となる物件も珍しくないですし、まして当物件は内廊下設計であることを考えると悪くない水準と言えるのですが、このぐらいの専有面積のお部屋となるとグロスのランニングコストが結構嵩んできますよね。

駐車場は平置2台です。

【千代田の果てでも400万円】シティインデックス千代田岩本町12階40平米4,820万円【坪単価397万円】 | topページへ戻る | 【敷地形状ゆえの】プレシス東日暮里エアマークス7階58平米4,490万円【坪単価257万円】

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