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【高級感を出したいのかそうでないのか】サンメゾン浦和高砂エルド4階70平米4,860万円【坪単価229万円】
2015-10-02

お次は、サンメゾン浦和エルド。

浦和駅徒歩14分の14階建総戸数41戸のレジデンスです。

秋口にしては新規分譲が少なくちょっとネタ切れ気味なので、久しぶりに浦和方面に目を向けてみました。浦和駅西口は再開発で27階建のタワマンが予定されていますし、それ以外にももうすぐザ・パークハウス浦和タワーが販売開始されるなど話題に事欠きません。

当物件は中山道を越えなければならないポジションではありますが、人気の高砂アドレスです。また、駅からは少々遠いですが、今秋に北口が開設されれば徒歩12分になるのも大きいでしょうね。

施工は冨士工です。グローリオ岸町も冨士工ですが、セコムのグローリオシリーズの他、一建設のプレシスシリーズでの実績も豊富ですね、って書こうと思ったら、そもそも当初はここもプレシスの予定だったのですね。建築計画を拾ってみるとプレシス浦和高砂となる予定だったことが分かります。
プロスタイル横浜馬車道も当初はプレシスの予定でしたが、ここと同様に分譲開始前に売却されました。プレシスは分譲途中で売却されるケースも少なくないですし、ちょっといい話がくればすぐに現金化してしまい回転率を高くする戦略なのでしょうか。プレシスの供給物件数ってかなりのものですからね。

そんなプレシスの企画ですので、正直、外観にも間取りにもサンメゾンらしさはありません。サンメゾンの都心近郊のマンション分譲と言うとザ・サンメゾン二番町エルドザ・サンメゾン駒場エルドなどどちらかというと高額エリアが多いので、そういった物件と比べてしまうと見劣りするのは当然なのですが、サンヨーホームズの企画であったならばそれを差し置いても一建設よりは立派なものが出来ていたと思われます。

ただ、このような立地・価格帯の物件で内廊下が採用されているのはプレシスならではだと思います。プレシス北千住など他デベではまず内廊下が採用されない立地・価格帯の物件でも一建設は内廊下を採用するケースがあります。

公式ホームページ
IMG_5344[1]
お部屋は70平米の3LDK、南西角住戸です。低層階は南も西も前建の影響が強く囲まれ感が強いです。ただ、囲まれ感があり、かつ、中山道とは反対方向となるため、立地のわりには静かな環境が享受出来そうではあります。

間取り的には元はプレシスということでやはり狭小プランが中心です。当プランは最も専有面積のあるプランなので辛うじて70平米を越えていますが、残りの2プランは65平米と60平米の3LDK(2LDK+S)であり、プレシス感全開のプランニングとなっています。

そのような中で当プランは最も専有面積が広い上に、廊下も最もコンパクトなプランなので有効面積はかなり大きめです。70平米でここまで廊下が短い物件というのは非常に稀ですね。廊下に面しているのはトイレだけです(汗)。

当然洋室全室がリビングインですし、洗面所の入口もLDの中央付近からにはなりますが、ここまで徹底的にやってくれると気持ちがいいですね(笑)。
専有面積に占める居室畳数割合は74.0%((12.5畳+3.6畳+6.0畳+5.5畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷70.28㎡)とやはり限界に近い高水準です。この割合で収納も一般的な水準以上を確保できていると思うのでいかに廊下部分等が少ないかが分かります。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は229万円。視界的な条件が良くなる上層階は坪単価260~270万円という水準にはなりますが、低層階は囲まれ感が強いことが影響しているのか高砂アドレスであることを考えると値頃感があるのは確かです。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないですし、水回りの天然石天板仕様などもないのも違和感はありませんが、床暖房がないのはどういうことなのか・・・。これは一建設とサンヨーどちらの意向???
食洗機やトイレ手洗いカウンターなどはついていますし、あからさまなコストダウン仕様ではないのですが、この立地と単価水準の物件であれば床暖房は外して欲しくなかったですね。

内廊下設計なのに床暖房なしってかなり珍しいコンセプトよね(リヴァリエもそうだけども・・・)。高級感を出したいのかそうでないのか・・・。ここは売主が途中で変わったことがコンセプトの統一感のなさに影響を与えている可能性が高いのではないでしょうか。

管理費は189円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下であることを考えるとかなりリーズナブルな水準です。内廊下の冷暖房はなしなのでしょうね。
駐車場は全13台でうち4台が平置です。

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