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【70平米ちょっとのメゾネット3LDK】ジーエスグランド永福町3階71平米6,420万円【坪単価299万円】
2015-10-06

ジーエスグランド永福町。

永福町駅徒歩9分、方南町駅徒歩15分の8階建総戸数20戸のレジデンスです。

谷口実業グループのマンションであり、マンション事業の実績は現状、以前ご紹介したジーエスグランド代々木上原ぐらいのようで、そもそもは建築工事の下請け業務がメインのようですね。
昨今はゼネコン不足ですし、その下請けで培ったノウハウなどを活かし自社で施工することで相場よりも安価で分譲を行うスタンスなのではないでしょうか。

ジーエスグランド代々木上原は第1種低層住居専用地域ながら、グランドメゾン上原レジデンス及び上原コートなどの超高額物件が誕生する代々木上原エリアの相場からすると安価な水準で分譲されました。

ここは、永福町駅が最寄りということで代々木上原と比べると大分地味な立地条件ということにはなりますし、駅距離もそれなりですが、そもそも永福町駅というのは西永福や浜田山などと違い分譲マンションが頻繁に分譲されるエリアではないので、競合も少ないですし、面白い存在ではあるのではないでしょうか。
大型物件が生まれにくいエリアでもあり、財閥系大手デベ物件も少ないので、中小デベ物件でもそれほど見劣りはしないとも言えます。

当物件は、方南通り沿いの物件なので静かな環境とは言えませんが、北側が通りであるがゆえにある程度の高さを確保することが出来ており、戸建てが立ち並ぶ絶好の南面条件が享受できる環境となっています。
和田堀公園まで徒歩2分という自然豊かな環境でもありますね。

公式ホームページ
IMG_5351[1]
お部屋は71平米の3LDK、南西角住戸です。当物件は全戸南向きというオーソドックスなランドプランであり、建築コストが高騰する昨今においては下から上まで全フロアに同じプラン設計となるのが普通だと思うのですが(上下階で設計を変えず、境界壁位置も同じにした方が安あがり)、間取りのバリエーションを少しでも増やすことで検討対象者(需要)を少しでも多く生み出す戦略なのでしょうか。
当物件は総戸数20戸ながら30平米~70平米台と幅広く、かつ、多彩なプランが用意されています。

そのような中でも一際目立つのがこのプランです。
唯一の70平米超となるメゾネットプランとなります。

メゾネットプランというのは一般的に最下階とか最上階とかにあるのが普通ですが、このプランはなぜか3~4階に用意されているという変わり種とも言えるこのプランはやや小さめながらも3LDKとなっています。
当たり前ですが、メゾネットプランというのは階段による面積消費が大きくなりますので、2LDKだと70平米弱、3LDKだと80平米超となるプランが一般的です。

しかしながら、このプランは70平米ちょっとという専有面積ながら3LDKが確保されているので、LDは9畳ほどしかありませんし、いわゆる狭小3LDKプランとなっているのですが、LDの形を工夫するなどして廊下を短くする工夫がなされているので、70平米そこそこのメゾネットとしては居室畳数が確保されているように見えます。洋室3室中2室が6畳あるのはメゾネットではない70平米超の3LDKでも珍しいですからね。

浴室は1418ではなく1416なのはちょっと残念ですが、収納もわりと確保されているように見えますし、企画としてはなかなか面白いプランなのではないでしょうか。LDが10畳超確保できていればさらにバランスが良かったと思いますが、なかなかね…。

坪単価は299万円。メゾネットである(階段による面積消費がある)時点でおおよそ1割は単価が安いのが普通なので、そう考えるとやや強気な設定とは感じます。しかしながら、当物件は低層階でも南面条件が良好なのでそのあたりも多少は加味されてはいるのでしょう。

設備仕様面は、少戸数のため当然ディスポーザーありませんし、水回りの天然石天板などの高級感のある仕様もありません。ただ、食洗機とミストサウナ、さらにトイレの独立型手洗いキャビネットはついています。

管理費は287円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットに著しく欠けるため300円/㎡近くなってしまっています。
駐車場は1~2台かと思いきや意外にも3台分あるようです。

【非常に奥行のない敷地形状】アーデル府中白糸台通り2階64平米3,980万円【坪単価204万円】 | topページへ戻る | 【駅近×全戸南向き×ワイドスパン+内廊下】ディアスタ長津田ステーションアリーナ7階73平米4,998万円【坪単価226万円】

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