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【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①
2015-12-09

本日は突然ですがちょっくら築年別の価格と賃料についてえらそうに講釈垂れてみようかと(汗)。

お盆企画の「平均坪単価推移分析」と「平均専有面積推移分析」の評判が良かったというのもあるのですが、公開されたばかりのマンションコミュニティ座談会第8回「中古」編で十分に話せなかった点があるのでそこいらへんを絡めつつ分析してみようかと思った次第です。

マンションコミュニティ座談会第8回「中古」前篇【PC版】

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座談会はそれほど長い時間が設けられているわけではなく時間の関係もあるのですが、そもそも投資を大真面目にやってるのは私ぐらいなので、賃料(及びランニングコスト)と価格の関係をあんまりしゃべるのはどうかと思う部分もありまして・・・。

ただ、実需でマンション購入する方の中にも将来的に貸したりすることを想定していらっしゃる方も少なくないでしょうし、管理費などを含めたランニングコストとの関係を知っておくのは非常に重要ですので、ぜひご覧いただければと思います。

そんなわけでまずは築年別の価格からです。
三井住友トラスト不動産のこちらのデータによると、グラフはこんな感じになります。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

tikukakaku.jpg

大阪や愛知は築20年を越えても幾分下落基調が見えるのですが、東京都に限ればほぼ横ばいという座談会でも話題になった傾向が見えているわけです。

東京都の築1年と築2年のところで価格の逆転現象が起こっているように、築年数ごとに異なる物件が基となっており(座談会でも触れましたが、このデータは築3年の「A物件」と築10年の「B物件」というように築年ごとに異なる物件を集計したものです。つまり、同じ「A」という物件が築年数の経過に伴い減価していく様子が反映されているデータではないことにご留意下さい。)、その築年時に分譲された新築分譲マンションの分譲相場が少なからず影響を与えてしまっている感は否めません。ただ、大まかな傾向は十分に参考に資するものと言えるのではないかと思っています。

このデータからざっくりとではありますが、東京都だと築10年で分譲時から20%前後、築20年で40%前後とわりとインパクトのある減価が生じることが見えてきます。築20年以降は誤差の範囲内という感じでどうとでも言える数字となっているのですが、「相場が何十年も横ばい」という仮定をした場合には、築後20年間で40%減、つまり、年あたり約2%下落するという見方が出来そうです。

不動産価格が底値だった2000年台前半に買った方が10年後に売却した場合、減価どころか分譲時よりも高い価格で売却できているケースも少なくないわけですが、一時点(このデータは2011年発表のもの)における築年別物件の平均価格はこのような傾向があるのは間違いないと考えて良いでしょう。

さて、お次は、築年数ごとの賃料の傾向を見ていきます。
東京カンテイのこちらのデータを基に東京23区のみをグラフ化するとこのようになります。
(築年ごとの平均賃料は各徒歩分数レンジごとの比重が不明なので(各分数ごとの物件数が不明ゆえ)、やむを得ず単純平均としています。ただ、どう考えても23区マンションにおいては最寄駅が徒歩10分超の物件数は少ないと思うわけで、実際の平均に近いであろう徒歩10分内の平均も算出した次第です。)

tikuchinryo.jpg

んで、その傾向ですが、これも私が座談会で申し上げた通り築20年までは明確な減価傾向が見て取れますが、築20年以降は明確な傾向が見えません。価格もそうですが、いわゆる下方硬直性が「見えざる力」となって影響を及ぼしていると言う見方もできるのではないでしょうか。

それで、賃料推移の結論としては、ざっくりとではありますが、築20年の間に30%前後は賃料が下落する、つまり、年あたり約1.5%下落するということになるでしょう。
新築当初はかなり強気な賃料水準で成約できることも多いですし、築年ごとにこれだけの減価が想定されるとなると、初めに借りてくれた方にできるだけ長く住んで欲しいですよね。当たり前ですが、前入居者が退去された後、スムーズに新しい賃借人が決まったとしても引越までのタイムラグを加味した契約日が設定されるのが普通なので1ヶ月ぐらいは空室になっちゃいますしね。

そういう間にAirBnBやってる人っているのかな???
それができたら超効率的ですけど、実需がメインの分譲マンションだと管理規約で禁止している物件も多いからなかなか難しいよね・・・。
私モモレジは、基本的に同じ方に長く住んで欲しいので更新料をほとんどとってなかったりします。

次の記事が「本題」です。この築年別の価格と賃料から「利回り」を見て行きましょう!

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コメント:

座談会拝見させていただきました。
レインズに成約事例載せないなんてこと出来るんですね。
不動産売買においていかに買い手が情報弱者なのか思い知らされました。
不動産って奥が深いですね。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

普通に出来ますね。
短期でマンション転がし、ビル転がし、土地転がしをするプロの不動産業者はわんさかいますし、そういった方は成約価格がのったらやっていけません・・・。

不動産市場はおそらくこの世(少なくとも日本社会においては)で最も価格が不透明なことがまかり通っている市場です。
だからプロの業者や投資家は比較的簡単に儲けることが出来るんですね。
1割でも数百万円~数千万円、多いときは数億の世界ですから、不動産のことを深く知っておいて損することは絶対にないはずです。

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