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【分譲マンションの築年別の表面利回りはどのぐらい???】築年別の価格と賃料の傾向②
2015-12-09

先ほどの築年別の「価格」と「賃料」から「想定利回り」を算出しました。

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※「東京都平均坪単価」は、築年ごとの数字にバラツキがあること、また、「23区徒歩10分内の平均賃料」の築年(「5年」は築4~6年の平均値)との整合性を図ること、の2点を考慮し、該当期間の平均をとっています。
※「23区内徒歩10分内平均賃料」は、前回の記事で書いたように徒歩10分超のマンションが相対的に少なく、かつ、「投資目的」で徒歩10分超のマンションを買うケースは少ないことから徒歩10分内のものとしています。
※計算例(築3年以内):表面利回り=3,759円×3.30578512×12ヶ月÷266万円=約5.61%
※計算に用いたデータの対象期間は主に「2009~2013年」となっており、その間の新築分譲マンションの東京都平均坪単価は不動産経済研究所のデータによると251~272万円なので3年内には「新築も含まれている」と考えていただいて問題ありません(中古になった瞬間に1割下落するなどの風潮は古くからありますが、私の感覚で言ってもその傾向はないです。)。

「価格」は東京都全体のものであるのに対して「賃料」は東京23区のものですし、そもそも別々の出所のデータを利用しており、それぞれのデータの対象となっている年次にも多少のズレがあります。

しかしながら、上記の結果は、実際に私モモレジが投資可否を判定する際に見積もっていた利回り及び実際に運用している利回りにかなり近似しており、それなりに意味のある数字となっている可能性が高いです。

私は投資可否を判断するにあたって色んなマンションの表面利回りを想定するのですが(最終的には全てのコストを反映させた実利回りが最も大切なのは言うまでもありませんが、私が投資対象としているのは「いわゆる投資マンション」ではなく大手デベ等が分譲する実需での需要がメインの「分譲マンション」ですので相場を見積る際には表面利回りが適している面も少なくないと思っています。「出口」は基本的に実需の方へのリセールとなるので表面利回りの方がリセール価格を想定しやすいというのもありますし、そもそも修繕積立金の変動などを理由として実利回りは変わってしまうこともあります。)、最近の例で言うとリーマンショック後の2009~2013年ぐらいまでは新築物件の表面利回りの中心はおおよそ5.3~5.7%、2014~2015年はそこからだだ下がりで現在は4%台中盤という水準だと思っています(もちろん投資として検討できるのは平均と思われる水準よりも1%程度は上のものにはなります)。

そんな中、上の計算結果は築浅(新築含む)でおおよそ5.61%であり、私の感覚と一致するもっともらしい水準になっているのです。

んで、前置きが長くなりましたが、結果についてコメントして行きます。
当然ですが築年数が経過すると表面利回りは高くなります。一般的に新築マンションよりも中古マンションが投資対象とされることが多いのはこの表面利回りの高さゆえということになりますね。

また、表面利回りの上昇幅は築20~30年までの間に1.5%前後という水準になるようです。
※築年数ごとの表面利回りの上昇幅は私が想定していたよりも小幅ではあるのですが(築古に魅力を感じることはほとんどなかったので築古の表面利回りにはあまり詳しくないです・・・)、大まかな傾向はこれで合っているのではないでしょうか。
賃料が「23区内物件」であるのに対して価格が「東京都の物件」の平均ですので、実際の平均表面利回りはもう少し低いと考えると私の感覚とより近くなる印象です。

この結果だけ見るとやはり築古の中古が投資に向いているように見えるかもしれませんが、座談会でも言っているように事はそう単純ではないのです。

分析は本日で終わりにする予定だったのですが、長くなってしまい少々疲れたので、続きは次回ということにさせていただきます(汗)。

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