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【一般住戸でこの単価】プラウド人形町10階73平米12,600万円台(予定)【坪単価約570万円】
2015-10-14

プラウド人形町。

人形町駅徒歩2分、水天宮前駅徒歩6分、浜町駅、馬喰横山駅及び東日本橋駅徒歩7分、小伝馬町駅徒歩8分、馬喰町駅徒歩9分の12階建総戸数77戸(非分譲16戸含む)のレジデンスです。

半分弱が2LDKですが、3LDKが最も多く、この周辺ではそこそこのスケールを感じることができる物件です。まだ予定価格の段階ですが、気になっている方も多いようですので取り上げてみましょう。

野村さんは人形町駅前徒歩1分の地にプラウド日本橋人形町を約3年前に分譲していますが、ここよりもスケール的に劣る総戸数58戸という規模しかありませんし(16階建と高さはありますが)、人形町通り沿いで落ち着いた環境とは言えません。

そういった見地から言って、当物件の最大の特長は駅徒歩2分という利便性の高いポジションながら交通量のある通り沿いではなく、全戸南向き(南東及び南西向き)という良好な住環境を実現している点でしょうね。

人形町駅周辺には比較的駅に近い位置に多くのマンションが存在していますが、駅徒歩2分圏内でここまで落ち着いた地は非常に希少なのです。
まぁ、全戸南向きとはいえ、中低層階は前建及びその先にあるネクストサイト茅場兜ビルの影響が少なくないので、開放感のある立地条件とは言えないのですが、中央区、まして日本橋エリアでそれを望むのは酷ですし、ある程度の囲まれ感があるゆえに静かな環境が享受できるのも事実です。

公式ホームページ
IMG_5401[1]
お部屋は73平米の3LDK、南東・南西・北西の三方角住戸です。上層階住戸のため三方向とも前建を越えてきますし、日照時間も非常に長いプランとなります。

間取り的にはなんと言っても三方角住戸が最大の特長でしょうね。当物件は前述のように全戸南東・南西向きなのですが、敷地形状ゆえにこのプラン以外はいわゆる「南東向き住戸」と言うべきものでLD及びメインバルコニーは南東面に沿って設計されています。

つまり、当プランは唯一の南西メインのプランであり、前述のネクストサイト茅場兜ビルの影響を受けづらく、かつ、イレギュラーな位置にあるがゆえの三方角住戸という珍しいプランなのです。
中小デベ物件においては、1フロア2~3戸、総戸数でも30~40戸程度の規模がごくごく普通となるので、敷地形状が歪なケースにおいてはこういった三方角住戸が設計されることが少なくないのですが、大手デベのこのぐらいのスケールの物件でこういったプランがあるのはかなり稀ですね。まぁ、当物件もけして敷地面積は広いとは言えず、かつ、敷地形状が歪(南端が第三者所有地)であるため、このようなイレギュラーなプランが発生したわけですが・・・。

三方角住戸は貴重な存在ではあるのですが、そのような理由で発生するのが三方角住戸ということもあり、いいことばかりではありません。
南東側には隣接敷地が迫っているので、メインとなる南西側スパンがナローであり、当然に柱もうまく逃がすことが出来ていません。
バルコニーは縦横共にそれなりの奥行がありますし、両面から採光がとれるので、閉塞感のある空間とはならなそうなのは良いですが、LDのバルコニー側の開口部が小さいのが残念ですし、LDに結構な太さのある柱が食い込んでいるのはどうしても気になりますよね。

三方角住戸は採光面でのメリットが大きい反面、柱を逃がしにくくなるので柱による面積消費が非常に気になりますし、さらに言えば、「柱が食い込む=室内の梁も目立つ」ということに他なりません。梁による下がり天井はやはりと言うかなんというか約1.9mしかありませんし、この価格帯の物件としてはかなり厳しい状況です。

坪単価は予定価格で約570万円。キテます・・・キテます・・・、これはここ最近のプラウドの中でも結構なインパクトのある数字ですね・・・。プレミアムフロアではないのにこの単価とは・・・(ちなみに、当物件にはプレミアムフロアはありません。)。
プラウドタワー木場公園プラウド宮崎台フロントあたりはエリア的な供給過多を懸念してか当初予想していたよりも弱めの単価水準という印象もありましたが、ここは容赦ない水準です。野村さんは斜向かいでもう1つやるんですけども、その影響は全く感じられません。

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