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【第1種低層住居専用地域×全戸ワイドスパン×秀逸なデザイン】シティハウス練馬武蔵関2階72平米4,980万円【坪単価228万円】
2015-10-18

シティハウス練馬武蔵関。

武蔵関駅徒歩7分の3階建総戸数32戸のレジデンスです。

第一種低層住居専用地域の3階建レジデンスなので、総戸数32戸ながら敷地面積は2,400㎡超もあります。
建蔽率も低いエリアですので、建築面積は1,200㎡に過ぎず非常に贅沢なランドプランという印象を受ける物件です。まぁ、空地の大半は14台の平置駐車場とそこへ向かう車路ですし、必然的に固定資産税はマンションにしては高くはなってしまいますけれどもね。

当物件の最大のポイントは駅徒歩7分というそこそこ駅に近いポジションながら第一種低層住居専用地域、そして、南面間口の広い良好な敷地形状でしょうね。
この敷地形状ゆえに無理なく全戸ワイドスパン設計とすることが出来ています。このような価格水準の物件というのはほぼ例外なく田の字のオンパレードとなるわけで、田の字がつまらないと思う方にとってはまたとない物件と言えるでしょう。

施工は村中建設です。ネームバリューのあるゼネコンではありませんが、当物件は今年3月に完成済の完成売りなので実物を見ることができ、施工パフォーマンスを確認できるのは良い材料の1つです。
直接基礎なので杭が届いていないことを心配する必要もありません・・・。

駅にほど近い第一種低層住居専用地域、全戸ワイドスパン、と並んでもう1点注目すべきはデザインでしょうね。

スミフ物件はどこも似たようなコンセプトでデザインされ、他デベに比べ物件価格の差ほど外観の優劣がない傾向にあると思うのですが、ここはその傾向をより顕著に感じますね。本当はもっと高く売りたかったのかもしれませんが、この価格帯の物件としてはかなり存在感のある設えとなっている印象です。前述のように敷地面積が結構大きく、屏風のように東西に広がる物件であることも功を奏して総戸数32戸とは思えない存在感を放っています。
ガラス手摺や打ちっ放しを多用したシンプルながらもエッジの効いたデザインですね。

公式ホームページ
IMG_5400[1]
お部屋は72平米の3LDK、南西角住戸です。西側には南西向きの棟がありますので、開口部は限定的ですが、南側だけでも十分なスパンがあるのが当物件の間取り面最大の特長です。この位置は南側至近距離を隣接建物に塞がれはしますが、日照は問題ないでしょう。

南面はワイドスパンな上にサッシ幅も限界まで確保されたプランで引き戸を開いた時の開放感は半端ないですね。バルコニーの奥行もLD側はしっかりと確保されているので空間的な広がりも感じることが出来るでしょう。

ただその一方でLDがやや狭いのは気になります。
LDドアはかなり玄関寄りにあるのでLD内に実質的な廊下部分が3畳近く余計に発生していると思います。隣の洋室3と比べてもらえば分かるように事実上のLDは9畳あればいい方ではないでしょうか。

LDの入口付近の部分を廊下として考えたとしても一般的な田の字プランなどと比べ廊下が長いわけではないですし、柱の食い込みも少ないため、全体的に無駄が多いわけではないのですが、当プランは平米数のわりには洋室の畳数や収納が重視されている傾向にあり、事実上のLDがちょっと狭いのは確かです。

一方、2WAYのウォークスルークローゼットはかなり珍しい動線を生み出してくれています。
片側を通行不可にすれば、より収納力が高まりますし、様々な用途に使うことが出来そうですね。

坪単価は228万円。「2階」の「南向き」でこの単価とは驚きましたが、至近距離で視界を塞がれるがゆえなのでしょうね。前建の影響がない最上階のプランなどとなると坪単価280万円を越えてきます。
ただ、まぁ、少々条件が悪い住戸であろうと値段をあまり下げずにパンダ部屋をほとんど作ることのないスミフさんということを考えるとまともな値付けではあるでしょうね。
ザ・パークハウス上石神井レジデンスプラウド石神井台ディアージュは駅距離や立地条件も手伝って安かったですが、この物件の立地条件は武蔵関駅を最寄りとする物件の中では最高クラスですので、いくら条件の悪いプランとは言えスミフさんがこの単価水準にするのは意外でした。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターがついています。水回りの天然石天板仕様などの高級感のある仕様はありませんが、この単価水準ならば当然です。

管理費は231円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしてはやや高めの水準ですが、スケールメリットがないのでこのぐらいの水準となるのは致し方ないでしょう。

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