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【なぜに全戸西向き???】アデニウムザ・オアシスガーデン3階78平米4,198万円【坪単価178万円】
2015-10-18

アデニウムザ・オアシスガーデン。

京成高砂駅徒歩15分、京成金町駅徒歩18分、金町駅徒歩19分、亀有駅徒歩22分の10階建総戸数112戸のレジデンスです。

駅距離がある上、西側には貨物線の線路があるポジションで中小デベの規模感ある物件特有の立地条件という印象ではありますが、四方道路に囲まれているため開放感があるのは良いでしょう。
敷地面積3,900㎡超に対して建築面積はわずか約1,460㎡と空地率約63%というゆとりあるものとなっているので、周辺の建物との距離が十分に確保されたものとなっています。

ただ、そのランドプランには疑問が残ります。全戸西向き(貨物線向き)で南向き住戸率が非常に低い配棟なのです。前述のような利便性が高いとは言えない立地条件のファミリー向け物件で「南向き」でないというのはいかにも苦しいですよね。

敷地形状的に南向き住戸率を高くしづらいのは確かなのですが、普通に考えてこの敷地であれば南棟と東棟(or西棟)のL字配棟が普通だと思うんですよね。敷地南側に高い建物があるわけではないのですし。

それに、仮に全戸西向きの配棟がマストであった場合でも、敷地東側にあるサイクルポートや平置駐車場、さらにはオアシススクエア(エントランスガーデン)を西側に持ってくれば、住棟と貨物線との距離をより確保出来たのではとも思うわけです。
オアシススクエアはこのマンションの1つの売りであり、エントランス前にしたかったのでしょうし、駅位置との関係上、エントランスは敷地東側にあるべきなのでしょうが、ガーデンを2つに分けるというのも1つの案でしょうし、いずれにしてもこの南向き住戸率の低さは解せないですね。

施工は長谷工で直床です。
施工面やデザイン面で大きな特徴はありませんが、共用施設はオアシススクエアの他、オアシステラス、ライブラリー&ブックカフェなど総戸数100戸超なりのスケールを活かしたものが存在しています。

また、ゆとりある空地を活かした50台の平置駐車場と全戸分ある「無料」のサイクルポートは1つの売りとなるでしょう。

公式ホームページ
IMG_5418[1]
お部屋は80平米弱の4LDK、南西角住戸です。前述のように西がメインバルコニーとなる物件ですが、当然角住戸だけは南に面することが出来るわけで、それがこのプランとなります。

中住戸には60平米台の3LDKなどもありますが、このプランは「南向き角住戸」だけあってそこそこ専有面積が確保されています。
とはいえ、80平米には満たないわけですが、プランはなかなか良く出来ています。

プランが良く出来ている最大の理由は「玄関位置の良さ」これに尽きます。
長谷工施工ということもあり、当物件は基本的に共用廊下側の柱が食い込んだプランとなっているのですが、この角住戸は玄関が深い位置に設計されているので、隣戸との間の柱の影響がゼロです。また、門扉付の非常にゆとりあるプライベート感のあるポーチが存在出来ているのもこの玄関位置があってこそですよね。

玄関位置が深いことで廊下もコンパクトで無駄な面積が少ないですし、洋室4室中3室が独立出来た角住戸としては非常にバランスの良いプランとなっていると言えるでしょう。

80平米未満の4LDKなのでLDは狭くはなってしまいますが、無駄な面積があって狭いわけではなくベストを尽くしてこの広さになっているだけですので納得出来ますね。また、収納配置も上手いので居室形状がきれいな点も好感が持てます。
洗面所がリビングインなのはちょっと残念な気もしますが、この廊下の長さで洋室3室が独立出来ていることを考えると致し方ないかなという感じですね。

坪単価は178万円。この駅距離を考えるといかにも高く感じますが、唯一の南向きとなるわけですし、このプランは長谷工施工の物件としてはかなり優秀なものなので幾分割り引いて考えてあげても良いでしょう。全体コストに占める建築コストの割合が高いこういったエリアは採算を取るのが大変でしょうし。

設備仕様面は総戸数100戸超のスケールがあってもディスポーザーがないのは残念ですが、食洗機はついています。この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものは当然ありません。

管理費は217円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの総戸数112戸にしては高い印象です。サイクルポートが無料でなかったら管理費はもっと安くできたわけで、「管理費にサイクルポート利用料が含まれている」、そう考えるのが自然でしょうね。

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