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【眺望良しの山手線駅徒歩4分】ザ・パークハウス道灌山レジデンス14階75平米8,498万円【坪単価377万円】
2015-12-04

ザ・パークハウス谷中道灌山レジデンス。

西日暮里駅徒歩4分、千駄木駅徒歩7分の15階建総戸数42戸(事業協力者住戸10戸含む。他事業協力者事務所1区画)のレジデンスです。
リリースから販売開始まで結構時間がかかりましたし、32戸ならさっくりと全戸一括があるのかと思いましたが、第1期は21戸なのですね。

2011年に分譲されたザ・パークハウス谷中道灌山通りと同様に道灌山通り沿いに誕生する物件で、両物件は偶然にも駅距離も総戸数も階建も全く同じなのですが、専有面積はこちら「レジデンス」が69~75㎡であるのに対して、「通り」の方は54~62㎡という設定ですね。

山手線の駅近物件ですし、道灌山通り沿いということでけして静かな環境とは言えないので「通り」の方は利便性重視のディンクスをメインターゲットにしたものと思われますが、当物件は路線変更しファミリーをメインターゲットにしたということのようです。

専有面積が狭い方がグロスが安いとは言え、50~60平米台というのは将来的なリセールを想定して購入を検討する方も少なくなく、昨今の価格高騰化においては必ずしも販売しやすいものではないのでどうせなら全戸3LDKとしてしまおうということなのかな。

西日暮里駅は山手線外側には新築分譲マンションの供給や再開発が控えていますが、駅西の谷中アドレスの物件はこれまでもこれからも多いとは言えないでしょうから、大通り沿いとは言えファミリータイプの需要はありそうです。

公式ホームページ
IMG_5649[1]
お部屋は75平米の3LDK、南角住戸です。道灌山通りから内に入る南東側は高い建物がないので上層階からは開放感のある眺望が享受出来、将来的にも安心出来そうです。上層階からは谷中霊園、上野恩賜公園などの緑、さらにスカイツリーも一望できるようです。

間取り的には角住戸ながらLDが二面採光でない(角位置ではない)のは残念ですが、南東側の開口部が2枚サッシではなく3枚サッシとなっている点は大きいですね。2枚か3枚かで採光、開放感は全く異なるでしょう。

この価格帯の物件としては柱の食い込みが目立つのが気にならないと言ったら嘘にはなりますが、収納配置は上手いので居室形状はそこまで悪くはないですね。

ただ、それ以上に残念な点があるのも事実です。
玄関とエレベーターの関係です。
玄関扉を開けた目の前がエレベーターホールなのです。玄関ドアはエレベーターホール側に開くので開けたらこんにちは、いや、おはようございます、状態となることが少なくないのかなと。1フロア3戸の物件なのでそこまで頻繁にってこともなさそうですが、もう少し配慮出来なかったのかなぁと思わざるを得ません。

坪単価は377万円。ザ・パークハウス谷中道灌山通りは平均坪単価245万円だったので、平均で340~350だとするとおおよそ4割高という水準になるでしょうか・・・。山手線内側の駅徒歩4分はそうそう出てくる条件ではありませんが・・・凄い時代になったものだなぁと。販売戸数が少ないこともあり当初から価格面で期待は難しいとは思っていましたが・・・。

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