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【地上権ゆえの雁行設計と平置駐車場】ザ・パークハウス谷中道灌山レジデンス69平米6,298万円【坪単価302万円】
2015-12-04

もう1件、ザ・パークハウス谷中道灌山レジデンス。

設計は安宅設計、施工は東洋建設です。東洋建設×三菱地所って珍しくないですかね。プラウド本郷一丁目ディアージュプラウド王子本町ディアージュなど大手デベ物件の中ではプラウドでの施工実績が豊富なゼネコンです。

そして、当物件の最大の特徴と言えるのが雁行設計となったフロア形状です。
敷地南東側の地中を千代田線が通っており、地上権が発生しているので建物を立てることが出来ず、その地上権部分を避けるようにバルコニーラインを雁行させた設計となっています。

以下の中住戸のプランをご覧いただければ一目瞭然なのですが、雁行設計ゆえに柱を太くする必要があったようで、少々圧迫感のあるプランニングとなっているのが気になりますね。
ただその反面、地上権の設定された敷地南東側は7台分(身障者用1台、事業協力者用2台含む)の平置駐車場と出来ており、このような山手線内側立地で全台平置に出来ている物件というのは非常に珍しいので、平置駐車場を重視したい方にとってはまたとない条件ではあると思います。
全戸ファミリータイプの物件にしては台数が少ないので借りれなかったってことも無きにしも非ずですが・・・。

前回のザ・パークハウス谷中道灌山レジデンス

公式ホームページ
IMG_5655[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、南東向き中住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、日照は問題ないでしょう。前述のように敷地の南東部分に地上権があり平置駐車場となっているがゆえに前建までの距離が確保された悪くないポジションです。
ちなみに、4~14階は最大天井高が2.45mですが、2~3階及び15階は2.5mと気持ち高めの設定となっています。

間取り的には前述のように太い柱に挟まれた開口部がぁ・・・。
クランク型のサッシが採用されており、この柱環境下における最大限の努力を感じることが出来るので悪い印象はないのですが、特に南側の柱は室内からの視界をかなり狭めますし圧迫感を感じそうなのは確かです。

バルコニーは面積的には14㎡超ありますが、柱がかなり面積にカウントされてのものですし、室外機置場も窓に近い位置なのが残念です。

また、共用廊下側の柱の食い込みが強烈なプランですし、洋室の形状の悪さはかなり気になりますが、LDの形状はダイニングスペースとリビングスペースを分けることを考えれば悪くないのではないかと思います。リビングスペースを十分に確保するのは難しそうではありますけどね。

坪単価は302万円。低層階中住戸ということで当物件の中では弱めの設定となっています。苦しいプランが単価設定にかなり影響を及ぼしていると思います。「普通」の中住戸でこの単価だったらわりとお買い得でしたが、そうはいかないですよねぇ・・・。

設備仕様面は少戸数でもディスポーザーがついているあたりは三菱物件ならではですし、食洗機、ミストサウナ、また、食器棚も標準装備されています。

管理費は276円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付でスケール的にも小ぶりですのでこのぐらいになるのはやむを得ないでしょう。

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