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【チトフナ3分圏内という類い希なる希少性】ジオ経堂75平米6,990万円【坪単価307万円】
2015-10-21

ジオ経堂。

千歳船橋駅徒歩3分、経堂駅徒歩15分の8階建総戸数78戸のレジデンスです。
パークナード経堂フォレスト&スカイとどちらが先に販売開始となるのか見守ってましたが、やはり、駅近のこちらでしたか。
まぁ、向こうはチトフナではなく経堂が最寄りですけれどもね。

当物件の最大の特長は言わずもがなその「立地」です。
「駅徒歩3分内×総戸数50戸以上×住居系用途地域」の物件というのは世田谷区全体で見ても2005年以降、つまり、おおよそ過去10年間遡ってもたったの3件しかないようで、さらに言えば、千歳船橋駅では過去10年内でこの物件だけになるはずです。

駅徒歩4分のリーフィアレジデンス世田谷桜丘の記事で千歳船橋駅において駅徒歩5分圏内は非常に珍しいと言及したように5分圏内でも珍しいのに、ここは徒歩3分内ですからね。本当にごくごく稀な物件なのです。
投資マンションなどの名もないデベロッパーが分譲した小規模物件は駅前にいくつかありますが、こういったスケール感のあるファミリータイプ中心の分譲マンションというのは過去10年間駅徒歩3分圏内には存在していません。
駅近物件のわりには線路から離れており、その線路も敷地北方向にあるので騒音等の影響も少なく、かなり絶妙な条件が整った物件と言えます。

ただ、ここまで言っといてなんですが、当物件は61年の定期借地権です・・・。
いくら立地が良くても都心部ではない経堂(ってかチトフナ)で定借ってどうなんだ???っていう意見はあると思いますが、前述のようにこのエリアとしては非常に希少性のある立地条件であり、定期借地権だからこそ実現したマンションなのは確かでしょう(ちなみに、底地人は群馬県です。)。
地代が都心部の定借物件よりも非常に安いこともプラス材料ではあるでしょう。

公式ホームページ
IMG_5433[1]
お部屋はC棟の75平米の3LDK、南西角住戸です。南側は戸建住宅が中心となるエリアで日照はもちろん中層階以上は眺望も良好となります。

間取り的には角住戸とは思えないほど正直地味です。西側はJKKの賃貸マンションが建つこともあり、開口部が限定的なのだとは思いますが、日照及び視界条件の良い南側開口部のこの小ささはどういうことなのか・・・。

かなりの高額物件となったジオ代官山で開口部の小ささと強烈な梁にガックリさせられたのが記憶に新しい所なのですが、ここもなんとも残念な設計と言わざるを得ないですね。
昨今の高騰する都内マンション相場下においては、物件価格自体は高額とまでは言えないのでしょうが、定期借地権でこの価格水準は立派な高級物件だと思いますし、61年後に解体が決まっていようが前述の通りの類い希な立地条件の物件ですので、間取り面にももっと力を入れて欲しかったですよね。立地が良いので売るのは容易いと考えたのかもしれませんが、定期借地権の分譲マンションが一頃より減っているようにやはり定期借地権物件は人気がありませんし(更新が前提の普通借地権ならまだしも)、間取り面でもう少し頑張って欲しかったというのが正直な所です。

こういった間取り面の軽視は物件単位のものではなく、基本的には阪急不動産の会社としての方針によるものだと思いますし、会社によって何を重視するかは違ってしかるべきだとは思うのですが、住宅である以上は「採光」というのは非常に重要な要素だと思っている私としてはやはり残念な気持ちになってしまいます。LDと洋室の間を連窓サッシにするだけでも大分違うと思うんですけどね・・・。

柱の影響が少なめなのは良いですが、角住戸ながら廊下をコンパクトにすることを心がけたため洗面所がリビングインなのは少々気になります。玄関前にアルコーブこそありますが、共用廊下からは丸見えですし、プライベート感のあるポーチ空間などがないのも物足りなさがあります。

専有面積に占める居室畳数割合は72.7%((12.8畳+3.4畳+6.6畳+6.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷75.31㎡)と角住戸にしては高い水準です。角住戸ではありますが、玄関廊下が一直線の基本的な造りは中住戸と同様ですからね。収納は専有面積なりに確保されており、全体的なバランスは上々です。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は307万円。仮に土地が所有権だったならば坪単価は350~360万円程度であったと予想され、定借らしい価格帯にはなっているとは思うのですが、それでも2割安(地代や残存期間とのバランスにもよりますが、定借は所有権物件に比べ2割安というのが1つの目安だと思っています。)まではいかない印象で間取り面の地味さ加減からするとインパクトには欠ける単価です。
ただ、地代月額12円/㎡というのは借地権物件としてはひっじょ~に安いので、そこを加味するとこの価格設定は納得できるのではないかと思いますね。

【管理費と地代合わせて約200円/㎡】ジオ経堂72平米6,090万円【坪単価281万円】 | topページへ戻る | 【無料の100%駐車場】アールブラン東京サウス仲六郷2階55平米4,230万円【坪単価254万円】

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