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【管理費と地代合わせて約200円/㎡】ジオ経堂72平米6,090万円【坪単価281万円】
2015-10-21

もう1件、ジオ経堂。

設計は安宅設計、施工は木内建設です。両社ともに近年は都心近郊の物件に数多く携わっており、特別なネームバリューこそありませんが、この価格帯の物件としては違和感はありません。

当物件を語る上で大きなポイントとなるのがその敷地形状でしょうね。歪、かつ、南北に長い敷地形状であるため、全戸南向きのような単純で無理のない配棟計画が困難です。

そのため、A棟(南向き)・B棟(東向き)・C棟(南向き)の3棟構成になっており、A棟はC棟の背後(北側)に位置することとなるため、視界的には良いとは言えない状況となっています。

ただ、この敷地形状を考えればこのような配棟は仕方のない所ですし、A棟とC棟の間にプライベートパークを設計するなど、2,700㎡超という敷地面積を活かした緑の多いランドプランはむしろ好印象ですね。

道路から十分にセットバックされたエントランスの前には緑あふれるガーデンアプローチが施されていますし、2層吹抜のエントランスホールなど総戸数78戸というそれなりのスケールを感じることのできる物件となっています。敷地の高低差を活かした形ですね。

前回のジオ経堂

公式ホームページ
IMG_5434[1]
お部屋はやはりC棟の70平米超の3LDK、南向き中住戸です。前回の記事でも書いたように、南側には高い建物がないので低層階でも条件は悪くありません。

間取り的にはこれぞ田の字という説明がほとんど不要と思われるプランです。
前述のように南北に長い敷地形状で南向き住戸を増やすためには各戸の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を長くするのは必須ですので、こういった田の字プランのオンパレードとなってしまうのでは仕方のない所ではあるのですが、B棟(東向き)の住戸でさえも田の字プランを採用していないあたりに阪急不動産の間取りへの感心のなさがうかがえるというものです(汗)。
このぐらいのスケールのある物件であれば需要を少しでも多く取り込むために、「南向き以外」の住戸にはあえてワイドスパンを採用するケースも少なくないのですが、ここにはそういった戦略は採用されていません。

この田の字プランはほぼ柱がアウトフレーム化されてはいるので、柱による面積消費こそ少ないですが、ほんの少しの食い込みがあるので結局洋室1や3はきれいな四角形にはなっていません。あとほんの少しアウトフレーム化すればきれいな居室形状になるのに・・・。

収納は先ほどのプランよりは少ないですが、やはり専有面積なりのものにはなっていると思います。

坪単価は281万円。低層でも南面条件は良いですし、先ほどのお部屋よりかはリーブナブルな水準と言えるかなぁ・・・。当物件は角住戸の間取り的な魅力が薄いのでなおさらそのように感じますね。

設備仕様面はディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターと単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は188円/㎡。外廊下ではありますが、ディスポーザー付でこの単価は安いですね。地代は12円/㎡(賃料改定は3年毎)と非常に安いですし、ランニングコストが嵩むことの多い借地権物件としてこのランニングの安さは非常に魅力的だと思います。

※たまに誤解されている方がいるので念のため書いておきますが、修繕積立金については「あえて」言及していません。
修繕積立金は年々増額するシミュレーションがなされているわけで(野村不動産のオハナシリーズを除く)、その増額幅や一時金の有無などは物件によって千差万別なので当初の修繕積立金を高い・安いと論じるのは無意味だからです。

駐車場は全23台で身障者用1台を除き機械式です。

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