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【レジディアタワー六本木が分譲に】マジェスタワー六本木6階117平米19,860万円【坪単価563万円】
2015-10-22

マジェスタワー六本木。

六本木駅徒歩4分、乃木坂駅徒歩6分の27階建総戸数83戸のタワーレジデンスです。

東急不動産のハイリノベーションマンション「マジェス」シリーズの第一号物件となり、本来は「中古」ではありますが、まとまった販売となることからカテゴリーは「新築」扱いとしています。

もともとはレジディアタワー六本木(旧パシフィックタワー六本木)、つまり、高級賃貸マンションだったので、現在の定期借家契約が終了し次第、リノベして分譲していくということのようです。

リエトコート武蔵小杉イーストタワーはリノベという形ではありませんが、もとは賃貸だったタワマンの空き室を分譲していくという形態は同じですね。リエトコートは総戸数542戸もある大規模タワマンでまして売主はスミフさんなので果たしていつ分譲が終わるのかって感じですが、こちらは戸数も少なめですし、東急さんですので、そこまで引っ張ることはなさそうです。

ただ、当物件の分譲において疑問なのはリエトコートのホームページに大きめに書かれているようにあちらは売主である住友不動産自体が販売を行っているので「仲介手数料がかかりません」が、こちらは売主が東急不動産、「媒介(仲介)」に東急リバブルという形をとっていることからもお分かりのように当然ながら別途仲介手数料が発生することになります。

仲介手数料がかからないケースでも販売にかかる人件費等々は結局は分譲価格にのっかってくるわけで大差ないと言えば大差ないのですが、この価格帯の物件になると仲介手数料のインパクトはかなり大きいので売主さんにとってこの形が正解だったのかどうかは疑問が残ります。

公式ホームページ
IMG_5437[1]
お部屋は117平米の2LDK、南西・南東・北東の三方角住戸です。1フロア2~4戸のペンシルタワーだからこそ成せるプランとなりますね。南西方向は道路を挟んで国立新美術館がある立地条件なので、緑も望めますし、低層階にしては条件の良いポジションとなります。

間取り的には高額物件(もとは高級賃貸)だけあってPP分離がきちんとなされた美しいプランです。サッシの立ち上がりは腰のあたりなので、サッシ高はそこまで高くはありませんが、間取りを見ての通り逆梁カウンタータイプではなく、室内に梁の存在は確認できないのがこの物件の凄いところでもあります。

この間取り図からも分かるようにフロア中央部にはぶっといフレームがエレベーターホールをぐるっと囲むように設計されています。これは鹿島建設のニュースーパーRCフレーム構法というものでフロア中央部を軸としてしっかりと建物を支えているのでフロア外周部の梁が抑えることが出来ているわけです。フロア面積の小さいタワマンだから成せる技とも言えるでしょう。

また、当物件はホテルライクを意識したのかほとんどバルコニーが存在しておらず、100平米を優に超える当プランもバルコニーはほんのわずかしかありません。

しかしながら、このプランは頻繁に通る廊下部分がバルコニーに面しているのはとても良いですね。このような窓のある明るい廊下は以前からオススメしていますが、廊下にこのような開口部を設けることが出来るほどスパンに余裕のあるプランというのはなかなかないですし、贅沢な設えですよね。

坪単価は563万円。プラン的にも非常に魅力ある物件ではありますが、低層階、リノベとは言え築10年近い物件でのこの単価は昨今の価格高騰を如実に感じますね。こういった立地条件の物件は都心部の中でも外国人ウケが抜群に良いと思うので、円安効果なども後押しするのでしょうが・・・。

スケール感に欠けるタワマンでコンシェルジュサービスなどもあるので管理費が499円/㎡と高いのも難点の1つですが、これまで賃貸だったためにこれから修繕積立金を一から積み上げていかないと行けないのがつらいところでもあります。月額修繕積立金も278円/㎡と当初から高い水準に設定されていますし、当然に引渡時には100万円以上の修繕積立基金が必要になるというわけです。仲介手数料も高い上に、高い修繕積立基金も払わねばならないなんて・・・。



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