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【ここも超小規模物件】オープンレジデンシア神楽坂並木通り6階65平米6,728万円【坪単価340万円】
2015-10-30

オープンレジデンシア神楽坂並木通り。

江戸川橋駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩8分の10階建総戸数18戸のレジデンスです。
昨日ご紹介したばかりのブランズ牛込神楽坂とは対称的な「神楽坂」と名の付く立地条件で「神楽坂」感の薄い立地とはなりますが、木々が豊かな並木通り沿いの誕生する物件です。

【久々の北町、南面条件も良好】ブランズ牛込神楽坂3階79平米10,880万円【坪単価453万円】

オープンレジデンシア巣鴨ユニーブルオープンレジデンシア大森に続きこれまたかなりの小規模物件です。一頃に比べさらに小規模物件が多くなった感がありますね。昨今はオープンレジデンシア神楽坂に代表されるようなほとんど接道していない立地や急傾斜地などの物件が以前よりも減っている気がしますが、いわゆる投資マンション業者しか買わないような小さな敷地の物件が増えている印象です。

【敷地がほとんど接道していません】オープンレジデンシア神楽坂7階69平米5,860万円【坪単価282万円】

ここの敷地面積はわずか200㎡超に過ぎません。
延床はそこそこあることからも分かるようにワンルームが中心の投資マンションであれば結構な総戸数が確保出来ますが、34~65平米というプランニングではそうはいかないですね。

また、価格面で言えば、昨今の山手線内側立地はワンルームマンションならば平米100~110万円ぐらいの設定が当たり前なご時世ですが、オープンレジデンシアにありがちな50平米前後のプランを同単価水準で売るのってより大変な気がします。こういった小さな土地であればどちらかというと投資マンションの方が利幅が出るのが普通なんですよね。

「神楽坂」と名のりながらも最寄駅が江戸川橋というエリアには近年ひっきりなしに新築マンションが分譲され、今後もブリリア文京江戸川橋やプレミスト新宿山吹なども予定されていますから、一頃のような割安感がなくなったオプレジの販売は楽ではないはずなんですけど・・・。

織田CMの効果って結構あるのかなぁ・・・。よく見ますよねぇ・・・。

公式ホームページ
IMG_5447[1]
お部屋は65平米の3LDK、南西東の三方角住戸です。中層階では視界抜けはありませんが、南は並木通りなので前建までの距離は十分に確保されていますし、日照も良好です。

間取り的にはいわゆる狭小3LDKではありますが、廊下はコンパクトに抑えることが出来ているので居室畳数は専有面積のわりには確保されている印象です。

しかしながら、南側も北側も柱の食い込みの目立つプランで収納も見るからに少ないですね。三方角住戸のため、キッチンや浴室にも窓があるのは良いですが、三方角住戸ゆえに柱の食い込みが回避しづらかったとも言えますね。

坪単価は340万円。中層階なので驚くような単価ではありませんが、やはり平米100万円は越えてきますよね。ディンクス向けの2LDKと考えるとグロスがかなり嵩んでくるので、基本的にはファミリーがターゲットになるのではないかと思うのですが、中途半端な広さと1LDK共存という物件属性はやはり気になる要素ではありますよね。

【1Lと2Lだけでよかったのでは???】オープンレジデンシア神楽坂並木通り10階34平米4,098万円【坪単価394万円】 | topページへ戻る | 【吹抜×ポーチ】ブランズ牛込神楽坂4階75平米10,880万円【坪単価480万円】

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