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【1Lと2Lだけでよかったのでは???】オープンレジデンシア神楽坂並木通り10階34平米4,098万円【坪単価394万円】
2015-10-30

もう1件、オープンレジデンシア神楽坂並木通り。

設計はアートプランニング、施工は早野組です。
小規模物件ということで当然ながらネームバリューを感じることは出来ません。

外観デザイン面は悪くはないですが、あくまで実需で3LDKを考えた場合、スケール感に乏しいためインパクトに欠けてしまいますよね。6,500~7,000万円を出して買うマンションとしてはやはり物足りなさがあるのは否めません。

敷地が小さすぎることが影響し駐車場はないようですし、全戸1LDK、もしくは、最大50平米台の2LDKで良かったと思うんですけど、あえて3LDKを造るその心は???

狭くとも「東京」にファミリーで住みたいって言うニーズを満たしたいってことなんでしょうかね。

前回のオープンレジデンシア神楽坂並木通り

公式ホームページ
IMG_5448[1]
お部屋は34平米の1LDK、北・東・西の三方角住戸です。中層階以上になると北側前建を越えてくるので視界は悪く無さそうです。眺望って感じではないでしょうけどもね。

間取り的には狭小1LDKという部類です。昨今は単価高騰で30平米台後半の1LDKが増えてきましたが、30平米台前半の1LDKはまだまだ少ないです。

柱の食い込みが非常に目立つのは先ほどのプラン同様で畳数表示ほど部屋が広くないことに注意は必要ですが、玄関位置が良い三方角住戸なので30平米台前半の1LDKとしては使い勝手は悪くないですし、居室や水回りの配置も無理のないものとなっています。

収納も専有面積のわりにはまずまずそろっている印象です。

坪単価は394万円。先ほどの65平米のプランと比べると大分高いです。上層階住戸と言うこともあるでしょうが、専有面積の小ささが多分に単価に影響しているのは間違いないでしょう。少々単価が高くなろうともグロスは4,000万円程度に過ぎないですからね。こういった値付けを見ても無理にファミリータイプで頑張る必要はないんじゃないかと思うんですよね。1L・2Lの方が高い単価で売れるんじゃないかと。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、水回り天板の天然石仕様、キッチンバックカウンター、トイレ手洗いカウンターなど単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は321円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットが皆無なためかなり高めの水準です。専有面積の狭い1LDKならばこの管理費の高さはそれほど目立たないのですが、65平米のお部屋になると管理費だけで2万円を越えてくるわけですから余計に3LDKは売りづらいんじゃないかと思ってしまいますね。

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